Субаренда квартиры как бизнес: посуточно, с чего начать, образец договора и отзывы

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

• СМИ;
• онлайн-порталы;
• знакомые и друзья.

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги)

Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее. Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Но помимо доходов есть и постоянные расходы — это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Правила, которых стоит придерживаться, если вы сдаете квартиру в аренду посуточно

 Первое: никогда не забывайте про договор аренды 

Даже если квартиросъемщик снимает жилье на сутки, полдня, два часа – договор между двумя сторонами (арендодателем и нанимателем) обязательно должен быть подписан. Это официальный документ, благодаря которому сделка становится законной. Кроме того, он защищает ваши интересы, если жилец нарушает прописанные в нем условия. Иначе говоря, договор аренды, даже если он действует в течение всего лишь одного дня, – это гарант безопасности вашего имущества. Им нельзя пренебрегать.

 Второе: интерьер жилплощади не должен быть слишком дорогим 

Евроремонт, индукционная плита и венецианская штукатурка – это, конечно, здорово. Но не для посуточной аренды. Оформлять квартиру «на широкую ногу» в данном случае крайне не рекомендуется. Лучше обойтись обычной, но добротной мебелью, которую будет легко починить или заменить при поломке. «Просто, но со вкусом» – главный принцип обустройства жилья, предназначенного для непродолжительного найма.

 Третье: необходимо застраховать имущество в квартире 

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами решит множество проблем, связанных с причинением ущерба арендованному жилью

Так, подписывая договор аренды, квартиросъемщик возьмет на себя обязательство возместить нанесенный имуществу вред, виновником которого он стал умышленно или же по неосторожности

 Четвертое: фотографии жилплощади должны быть красивыми 

Тут все очевидно: отраженные на фото комфорт, уют и благоустроенность привлекут больше заинтересованных лиц, да еще и за неплохую цену.

 Пятое: активно размещайте объявления в интернете 

Электронные сервисы бронирования, например, booking.com – это как раз то, что вам нужно. Но одного сайта, разумеется, будет недостаточно. Не обходите стороной и его аналоги, а также старый добрый «Авито». Помните, что реклама никогда не бывает лишней.

 Шестое: предлагайте арендатору дополнительные услуги 

Чай, кофе, полотенца, алкоголь – все это можно относительно дешево закупить самостоятельно, а продавать дороже, за повышенную стоимость. Такой бизнес-подход позволит вам выручить больше средств с найма квартиры арендатором.

 И напоследок: 

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится реализовать все вышеперечисленные аспекты в одиночку, неплохой идеей будет прибегнуть к услугам агентств недвижимости. Эксперты рынка грамотно организуют, а затем проконтролируют каждый этап процесса, тем самым избавляя вас от чрезмерных хлопот.

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос — где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

• снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
• переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
• оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

• Найти клиентов.
• Встретить и разместить гостей.
• Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
• Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае — сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» — диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.

Влияние кризиса на рынок посуточной аренды квартир

2020-й год заставил многих предпринимателей, сдающих в посуточною аренду квартиры. Задуматься над правильностью своих ранее принятых решений.

В начале 2020-го года. Многие предприниматели, взявшие в субаренду у собственника квартиру в центре.

И только успев закончить в квартире ремонт под сдачу в посуточную аренду.

Столкнулись с огромной просадкой по спросу на данную услугу.

Это связано было с тем, что основными клиентами посуточных квартир в ЦАО, являлись иностранцы. Которые резко покинули страну.

А новые туристы так и не приехали из-за перекрытых границ.

Но выкручиваться как-то надо было. Не бросать же взятые в субаренду квартиры.

И все как один, приняли решение сдать свои квартиры в центре на 3 — 4 месяца. В краткосрочную аренду.

Решив брать оплату не посуточно, а за месяц. Набросив сверху цены, которую надо отдать собственнику за субаренду, только сумму на оплату налогов.

То есть снимая у собственника квартиру за 80000 рублей, решили пересдать ее на 4 месяца.

И оплатой арендаторами по 85000 рублей в месяц. Лишь бы самим не уходить в минус и как-то переждать время.

До того момента, пока не откроют границы с другими странами. И снова в Москву приедут иностранные туристы и бизнесмены.

Решив заключать краткосрочный договор аренды на 1 месяц, с автоматической пролонгацией.

Но не тут то было. Квартиры, расположенные в спальных районах, еще как-то удавалось пристроить арендаторам на таких условиях.

А вот в центре, никто из соотечественников. За 85000 в месяц, арендовать квартиру на 4 месяца не разбежался.

Так как квартиру в Москве, люди привыкли арендовать по договору. Заключенному на 11 месяцев. Они не хотели въезжать в квартиру всего на четыре месяца.

Потому что квартирный переезд, это дело хлопотное и затратное. Так как у многих арендаторов, имеется большое количество личных вещей.

Это означало, что только распакуешь вещи и расставишь их по своим местам. Как уже снова нужно искать квартиру. И опять переезжать.

Поэтому, находить людей дурнее себя, предпринимателям удавалось не часто. И квартиры в центре простаивали без арендаторов.

Предпринимателям, приходилось еще снижать цену.

Когда цена аренды квартиры, которую предприниматель взял в субаренду за 80000 рублей. Становилась 60000 рублей в месяц.

Арендаторы начали находиться.

В основном это были скооперировавшиеся между собой студенты. У которых все их личные вещи, умещались в одном чемодане.

И то люди арендовали не на сколько было возможно по максимуму. А на столько, на сколько было удобно самим арендаторам. Например, на 20 дней или на 33 дня.

Но предпринимателям деваться было некуда, и они считали. Что лучше хоть как-то покрыть часть минуса, чем вообще ничего.

А предприниматели, занимающиеся сдачей в посуточную аренду квартир, расположенных в центре. Получили убытки.

Причем в минусе оказались все без исключения. Кроме тех, чьи квартиры были в их собственности.

Просто минус был у всех разный. И кто-то ушел в минус больше, а кто-то меньше.

Некоторые предприниматели обзвонили всех собственников квартир, находящихся у них в субаренде. И попросили существенные скидки на время кризиса.

И расторгли часть договоров субаренды, с собственниками которые такие скидки отказались предоставить.

Все это случилось из-за того, что в хорошие времена. При подборе квартир для сдачи в посуточную аренду.

Предприниматели попросту не смотрели на ценник. И сметали все квартиры в центре по завышенной стоимости аренды.

А те предприниматели, квартиры которых были расположены в спальных районах города. Все-таки сдали их на 4 месяца.

Не понеся убытков даже в такое тяжелое для арендного бизнеса время.

С чего начать бизнес?

1. Взять в долгосрочную аренду квартиру или даже дом, и начать зарабатывать на разнице в цене, сдавая их в субаренду посуточно.  Правда, тут главное – не забыть обусловить вариант субаренды со своим арендодателем;
2. Сдавать собственную квартиру (особенно если она находится в выгодном районе или центре города, тогда и цену за аренду можно просить выше), а себе снять комнату в пригороде, где цены совсем низкие, и спокойно зарабатывать на разнице;
3. Оформить квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду. Конечно, этот вариант подойдёт не всем, потому что для его реализации понадобятся финансовые ресурсы. Но если человек ищет возможности, как накопить на квартиру в Москве или любом другом большом городе, то лучшей возможности не придумаешь. Ведь оформив такую сделку, в итоге получается, что кредит за свою новую квартиру он сплачивает деньгами, заработанными на сдаче в аренду той самой квартиры. Согласитесь, что это гениально.

Когда вопрос с объектом аренды решён, можно подумать и том, с чего начать бизнес на аренде квартир посуточно. Тут рекомендуем сперва разобраться с нюансом, который в будущем будет очень влиять на успех бизнеса, и это: адекватность оценки ваших апартаментов. Чтобы узнать это —  проведите небольшое исследование местного рынка:

• Сделайте несколько звонков по газетным объявлениям;
• Загляните на специализированные сайты, где есть цены и фотографии;
• Под видом клиента, который ищет квартиру на сутки, обратитесь в агентства недвижимости и изучите их предложения. Осмотрите несколько предложенных вам вариантов (так вы узнаете в каком состоянии квартиры, которые в будущем составят вам конкуренцию, и за сколько их предлагают, а заодно позаимствуете идеи с дополнительными услугами, которые можно предоставлять арендаторам).

В общем, собрав всю эту информацию, вы сможете оптимально оценить собственное предложение, включив в него все необходимые нюансы, что, кстати, очень важно для успешного старта и продвижения бизнес-идеи

Бизнес план

Бизнес на посуточной аренде квартир несёт в себе закономерные плюсы, но также не обходится и без минусов.

Соотношение доходов и расходов

Главная цель в бизнесе — это получение дохода. При сдаче посуточно и на длительный срок суммы будут разные. При предоставлении жилья на несколько дней оплата выше, и это зависит от нескольких факторов.

Аренда жилья посуточно имеет характер сезонности. К примеру, летом она будет более прибыльной. То же касается праздников. При длительной аренде не будет привязанности к сезону, квартира не будет простаивать.

Для сравнения можно рассчитать стоимость аренды 2-х комнатной квартиры. Предположим, что сумма аренды в месяц 10 000, а в сутки она сдаётся за 2000 рублей. Дни простоя квартиры при сдаче посуточно можно определить как 1/2 календарного года.

Почти в каждом городе ежедневно и еженедельно проходят семинары, лекции, конкурсы. Кто-то просто приезжает по работе на неделю, другие — в гости к родственникам. Для таких целей актуальна сдача квартиры посуточно.

Для аренды характерны общие затраты:

Каждый арендодатель стремится увеличить прибыль. Этого можно добиться, применив пару идей на практике:

1. Предоставлять посуточную аренду. Как наглядно видно из таблицы выше, бизнес по аренде квартиры станет высокодоходным, если предоставлять жильё посуточно.
2. При соответствующем ремонте и оборудовании квартиру можно использовать как место для фотосъемки. Тематические фотосессии очень ценятся на рынке, обеспечивая хозяев помещений хорошей прибылью.
3. Можно из квартиры с 3-4 комнатами организовать подобие хостела. Прибыльность увеличивается в разы.
4. Также сейчас актуально сдавать квартиры через определенные сайты. К примеру, сайт Booking. Он очень популярен за рубежом и набирает обороты у нас. Аудитория у сайта очень большая, что обеспечивает постоянный клиентский поток.

Ценовая категория

Условно жилье можно разделить на несколько ценовых сегментов. В зависимости от этого будет определяться и приблизительная целевая аудитория ваших съемщиков.

Варианты могут быть такими:

1. Самое дешевое жилье. Чаще всего это однокомнатные квартиры, обычно полученные по наследству. Расположение — плохое (далеко от остановок общественного транспорта, магазинов, школ), само здание — не в лучшем состоянии. Отделка либо новая, но самая простая и дешевая, либо старая. Таким жильем обычно интересуются студенты из не очень богатых семей или те, кто подрабатывает самостоятельно, люди, приезжающие на заработки, а также те, кто просто мало зарабатывает. Из минусов — найти порядочных квартирантов достаточно тяжело. Из плюсов — вкладывать в такое жилье много не нужно, и даже если съемщики что-то повредят — восстановление обойдется дешево.

2. Чисто, аккуратно и недорого — эконом-класс. Один из самых востребованных вариантов — жилье для тех, кому не важен красивый интерьер, лишь бы было подешевле. Квартирантов на такие квартиры находить проще всего, как на короткий, так и на длительный срок. Отделка требуется минимальная, главное — чтобы ремонт был «свежим» и аккуратным. Мебель не обязательно должна быть новой — можно обойтись и старой, но с тем же условием: чтобы все было в нормальном состоянии. Техники требуется по минимуму (холодильник, стиральная машина, кухонная печь), главное — чтобы все работало. Сдается такое жилье дешево, по средней минимальной планке. В такие квартиры инвестировать можно.

3. Квартиры небольшого размера среднего класса («однушки», реже — «двушки»). От предыдущего пункта отличие может заключаться в более красивом ремонте, наличии более красивой мебели и большего «арсенала» бытовой техники. Очень желательно готовое подключение к Интернету и наличие wi-fi-роутера. Играет роль и расположение: не обязательно центр, но и не самые окраины. Такое жилье можно сдавать чуть дороже минимальной планки. Наравне с предыдущим пунктом — самый интересный вариант для инвесторов, поскольку клиентов искать легко, и они в большинстве своем адекватные работающие люди (или студенты из семей со средним или высоким уровнем дохода).

4. Квартиры большой площади среднего класса. От предыдущего пункта отличаются только размерами и количеством комнат. Трехкомнатные квартиры с хорошим ремонтом снимают семьи с детьми. Такой вариант хорош тем, что чаще всего их снимают на длительный срок. Однако и искать жильцов сложнее.

5. Элитное жилье. Количество комнат и площадь могут быть разными: от студии до квартиры площадью свыше сотни «квадратов». Новый качественный ремонт, новая стильная мебель, индивидуальный дизайн, современная бытовая техника в полном комплекте, удобное расположение. Сдаются такие квартиры дороже всего, но и искать жильцов — задача сложная. На длительный срок элитное жилье снимают нечасто, особенно в регионах. Если речь идет о Москве или Санкт-Петербурге, то в этих городах такие квартиры еще будут пользоваться спросом.

Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?

Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде). Но законодательство гласит, что делать это запрещено. А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше.
Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться. В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем. Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров.
Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы. Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт. Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди. Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах.
Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается. Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов. Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов.
Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества. Разумеется, он существует в любой сфере. Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий. Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации

Достаточно сохранять бдительность и осторожность.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру, чтобы ее сдавать и на этом зарабатывать,

рекомендуем вам просмотреть данный видеоролик

для успешной и выгодной покупки:

Что нужно знать о бизнесе на посуточной аренде квартир

Занявшись бизнесом на посуточной сдаче квартир в аренду, вам предстоит проявить упорство. Так как в последнее время эта ниша становится популярна среди предпринимателей.

Нравится всем этот бизнес из-за того, что на его открытие почти не нужно стартового капитала. И окупается бизнес посуточной аренды квартир в считанные месяцы.

В регионе, вам хватит для старта бизнеса на посуточной аренде квартир 30000 рублей.

Начинают обычно взяв в субаренду одну квартиру. Но уже через два месяца масштабируют бизнес посуточной аренды до 4 — 5 квартир. И принимают в штат уборщицу.

Вы вряд ли найдете другой бизнес, способный расти такими темпами. Причем его можно совмещать с основным местом работы.

Есть в этом бизнесе и те, кто ведет посуточную сдачу в аренду квартир сразу же на два или три города. Сдавая несколько квартир посуточно в Москве и столько же в Нижнем Новгороде. Или в других городах.

Кому-то бизнес по посуточной сдаче в аренду квартир дается легко. А другие закрываются, из-за неправильного построения самих бизнес процессов.

Ведь с увеличением количества сдающихся в аренду квартир и хлопоты, связанные с их обслуживанием. Тоже возрастают в разы.

Обычно ведут этот бизнес семейные пары. И начиная с одной квартиры, супруги понимают. Что с легкостью потянут еще несколько квартир.

Так число сдающихся в посуточную аренду квартир, достигает восьми.

К такому количеству квартир, находящихся в управлении. Приходит большинство семейных пар, занимающихся их сдачей в аренду.

Управляя восьми квартирами, вы будете иметь возможность совмещать посуточный арендный бизнес с основной работой.

А вот добавив в управление еще одну — две квартиры, с работы вам придется уволиться. Так как времени на сон оставаться уже не будет.

Если набрать квартир больше, чем требуется, то станет невыносимой физическая нагрузка на организм.

И бизнес перестанет приносить удовольствие, превратив вашу жизнь в настоящий кошмар.