Кадастровая оценка земельных участков

ГБУ – полномочия учреждений государственной кадастровой оценки в 2020 году

Итак, с 1 января 2020 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.

Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?

С 1 января 2020 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ). ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.

Таким образом, в каждом субъекте России есть госструктура основными функциями и полномочиями которой является:

• оценка кадастровой стоимости недвижимости по закону 237-Ф3 (в соответствии с 14 статьей);
• определение кадастровой стоимости вновь созданных и поставленных на кадастровый учет объектов;
• кадастровая оценка измененных объектов недвижимости, (при пристройке, или сносе части дома, изменении площади и др;
• сбор материалов, обработка данных, а также их запись на накопители и хранение информации используемой в ходе проведения кадастровой оценки;
• предоставление в Росреестр сведений, полученных в результате своей деятельности.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком. Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

• категории земель;
• площади ЗУ;
• места расположения участка;
• приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток. В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10, в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч. В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

От чего она зависит?

Это:

• этажность здания;
• возраст постройки;
• престижность;
• планировка, индивидуальные характеристики здания;
• престижность района;
• расположение инфраструктуры.

И все-таки установленная оценщиками цена — совсем не то же самое, что и рыночная, хотя иной раз очень мало может отличаться от последней, но в любом из случаев — в меньшую сторону.

Рыночная, помимо планировки и технических характеристик, также опирается на вид из окна, какого качества ремонт, в каком состоянии сантехника и т.д.

От КО зависит то, сколько денег придется отдать при сделке с этим объектом или судебном споре, размер имущественного налога, уставной капитал, также — вопросы по ипотечному кредиту.

Узнайте из наших статей о способах определения стоимости нежилого помещения, а также о том, как получить кадастровый паспорт на него.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2021 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Целевое назначение и определение стоимости земельного участка

Все земельные участки относятся к одной из семи категорий (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса).

В каждом случае формирование кадастровой стоимости проходит со своими особенностями. Так, кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов (города, села) характеризуется использованием сравнительного метода.

Совсем другая картина наблюдается при определении стоимости сельскохозяйственных земель. Тут главное – прибыльность таких объектов. Используют доходный метод. Кроме земель под пашни и выгул скота, к сельскохозяйственным участкам относят леса, озера, которые могут использоваться в коммерческой деятельности. Также учитывают ряд дополнительных факторов: плодородность почвы, удаленность от технологичных объектов и другие.

Земли, которые не подходят для сельского хозяйства и находятся вдалеке от населенных пунктов, обычно оценивают затратным методом. Аргументация проста – на такие объекты низкий спрос и применение сравнительного метода вызывает большую статистическую погрешность.

В реальности, для большинства участков применяют комбинированные алгоритмы расчета стоимости. Ведь зачастую оценить объект лишь одной формулой невозможно. Государственную кадастровую оценку можно обжаловать, если были обнаружены расчетные или другие ошибки.

Общие оценочные методы земель

Существует три общепринятых метода комплексного определения кадастровой стоимости:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный способ – наиболее простой и понятный. Конкретный объект сравнивается с похожими земельными участками, кадастровая стоимость которых известна. Главный недостаток такой методики – она включает в себя текущие рыночные тенденции, которые не всегда объективны в долгосрочной перспективе. Также таким методом нельзя оценить уникальный объект. Его цену определяют исходя из себестоимости участка. Такой способ расчета еще называют затратным.

В основе концепции доходного метода лежит предполагаемая прибыль от эксплуатации земельного участка. Основной источник данных в этом случае – статистическая информация, собранная по похожим объектам ранее.

Это не все факторы, которые учитывает оценщик. Существует ряд дополнительных параметров, которые влияют на реальную кадастровую стоимость:

• местоположение участка;
• наличие инженерных коммуникаций;
• существование достойной транспортной и социальной инфраструктуры;
• подверженность техногенным или природным воздействиям;
• состояние окружающей среды;
• историческая или архитектурная ценность территории.

Понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – единица учёта земель и возведённых на них капитальных строений, которая устанавливает цену объекта с учётом его параметров и характеристик.

Устанавливается на основании Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ. Без установления таковой объект не приобретает юридических полномочий. Она позволяет собственнику ориентироваться в установлении рыночной цены при проведении имущественной сделки.

Рыночная цена приблизительно на 30% выше кадастровой стоимости объекта, без учёта дополнительных характеристик, включающих в себя отделку помещения или внешнего фасада дома (здания).

На основании кадастровой стоимости устанавливается сумма имущественного и земельного налога, для физических и юридических лиц.

Определение этого параметра объекта недвижимости производится в результате деятельности уполномоченной комиссии, состоящей из компетентных оценщиков. Комиссия создаётся особым распоряжением местной администрацией, с обнародованием данных сведений в СМИ и на портале Росреестра. Так же сведения о кадастровых кварталах, подлежащих оценке передаются в вышестоящие административные инстанции и подлежат особому учёту.

Оценку земель проводят приблизительно один раз в 5 лет. Тот же регламент предусмотрен для зданий и сооружений. В число оценивающихся объектов включают все земли, участвующие в обороте, а так же строения, признанные пригодными для использования по целевому назначению.

Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата

Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

См. «Кадастровая стоимость недвижимости».

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В соответствии с действующей законодательной базой кадастровая оценка земель города определяется с использованием методов массового оценивания и производится исходя из рыночной информации, а также сведений, отображающих экономические параметры использования объекта недвижимости (например, вид целевого использования).

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, как правило, используются для целей налогообложения, а также являются основанием для расчета:

• налога на недвижимость;
• размера арендной ставки для сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности государства или муниципальных образований;
• налогов, подлежащих уплате при продаже земельных участков;
• штрафов;
• других пошлин и платежей.

Методика оценки земель населенных пунктов предполагает:

• осуществление группирования и классификации земельных участков на основании схожих характеристик;
• разработку универсальных моделей для проведения кадастровой оценки городской земли.

В отдельных случаях, когда методика кадастровой оценки земель населенных пунктов с применением массовых оценочных методик невозможна в связи с недостаточностью данных для построения универсальной модели, расчет стоимости каждого объекта производится в индивидуальном порядке.

Процедура проведения оценки городских земель

Экономическая оценка земли населенных пунктов предполагает определение стоимости объекта на определенную дату с использованием методов доходного, сравнительного и затратного подходов. При этом алгоритм, на основании которого производится комплексная оценка земель населенных пунктов, отличается в зависимости от использования конкретных оценочных методик.

• В рамках доходного подхода кадастровая оценка земель населенных пунктов рассчитывается исходя из возможности получения дохода от использования оцениваемого объекта. При этом учитываются:
  • потенциально возможные выгоды: арендная плата, прибыль от застройки участка, рост цены при реализации, использование в качестве залога для целей кредитования.
  • сравнение уровня доходности при владении и прибыли от продажи;
  • коэффициент капитализации.
• При сравнительном подходе независимая оценка земельного участка осуществляется путем сбора, систематизации и сопоставления информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных объектов:
  • Определяются недавние сделки в определенном рыночном сегменте.
  • Проверяется достоверность полученных сведений.
  • Оцениваемый объект сравнивается с объектами-аналогами с учетом существенных отличий, которые служат основанием для внесения соответствующих корректировок. Учитываются существенные условия сделки, дата, месторасположение, уровень конкуренции, отличительные физические параметры.
  • Выводится итоговое значение с учетом всех существенных факторов.
• В рамках методов затратной концепции утверждение кадастровой оценки земель населенных пунктов производится исходя из просчета затрат, необходимых на приобретение земельного участка с готовой инфраструктурой, постройками в сравнении с возможностью построения аналогичных улучшений на аналогичном объекте. При этом эксперт-оценщик действует в соответствии со следующим алгоритмом:
  • Определяется предварительная рыночная цена с помощью исследования земельного рынка и метода сравнительных продаж.
  • Просчитываются расходы на строительство аналогичных строений и инфраструктуры.
  • Оценивается физический, моральный и функциональный износ объектов (улучшений).
  • Итоговая стоимость определяется как разница цены участка с усовершенствованиями и расходов на их построение.

• Виды стоимости земельных участков
• Проблемы при оценке зданий без земельного участка
• Цели оценки земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Особенности оценки земельных участков
• Отличия кадастровой и рыночной оценки земли
• Методы оценки земли

Отличие от рыночной

Рыночная и кадастровая стоимости обычно существенно отличаются

Это объясняется тем, что при их формировании, во внимание принимаются разные факторы

Рыночная стоимость недвижимого имущества считается более объективной.

Основные отличия ее от установленной государством цены приведены ниже в таблице.

Критерий сравнения	Кадастровая стоимость	Рыночная цена
Факторы, которые влияют на уровень цены	местоположение; размер жилой и общей площади помещения; средняя по муниципальному образованию цена квадратного метра недвижимости; год возведения и т.п.	сезонность; состояние рынка; уровень спроса; состояние жилья и т.п.
Кто устанавливает	государство	продавец, эксперт по оценочной деятельности, риэлтор
Для чего необходима	преимущественно для определения величины налога на недвижимость	для совершения различных сделок с объектом (его продажа, сдача в аренду, завещание, дарение, оформление жилищного кредита, обмен и т.п)

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Разница может составлять 5-30%. Но бывает, что эти показатели являются равными. Это случается, если оценивается квартира в старом доме («хрущевке», «сталинке»), который пользуется малым спросом на рынке недвижимого имущества.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Если оказалось, что кадастровая цена выше рыночной, то можно подать повторный запрос на определение стоимости либо обжаловать данный момент в судебном порядке.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию

— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: +7 Москва и обл. +7 Санкт-Петербург и обл. 8 Другие регионы РФ Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Порядок проведения

Для проведения процедуры необходимо подать письменное заявление, имеющее установленную форму, в Росреестр или Кадастровую палату. Перед его подачей предварительно собирается список документов:

• Документы, устанавливающие право на владение имуществом.
• Акт обследования. Он необходим для снятия объекта недвижимости с учета.
• План межевания.
• Технический план.
• Бумаги, определяющие категорию земли.
• Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Можно предоставлять копии документов. Могут потребоваться дополнительные бумаги в зависимости от типа объекта недвижимости и его расположения.На основании представленного заявления с заявителем оформляется договор, содержащий список объектов, которым необходима оценка. Затем проводится сбор информации о рынке недвижимости, а также ее анализ с привязкой к объекту. Только эта информация позволит наиболее приблизить рыночную стоимость к кадастровой. После чего происходит ее определение, по результатам которого составляется отчет. На ее размер могут влиять несколько факторов, которые определяют конечную стоимость недвижимости.

Уполномоченные органы, осуществляющие рыночную оценку земель

Данный вопрос решается путем обращения к уполномоченным специалистам-оценщикам, которые внесены в соответствующий реестр согласно Закону №135-ФЗ. Это могут быть специализированные компании или агенства недвижимости.

Когда договор заключен, определение рыночной цены земли уполномоченным лицом будет состоять из:

• Анализа документации, подтверждающей права собственности;
• Анализа информации, влияющей на итоговую стоимость земли;
• Расчетов, определяющих возможную эффективную эксплуатацию земли;
• Вычисления стоимости земли на основе различных методов;
• Составления отчетности, содержащей исходную информацию, характеризующую земельный участок, итоговое заключение и конечную стоимость;
• Передаче заказчику оценщиком технического отчета, в котором указывается актуальная цена.

В России их деятельность подлежит обязательной сертификации и регулируется органами государственной власти. Результаты подтверждаются официальной документацией, в которой четко обозначена рыночная цена и дата проведения процедуры.

Особенности государственной кадастровой оценки земель

Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру — начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.

О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.

Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:

• вид разрешенного использования участка;
• величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
• площадь земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Кадастровая стоимость земельного участка – устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК и другими ФЗ, в частности для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

• В результате проведения государственной кадастровой оценки земель;
• В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость устанавливается равной ей.

• Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
• Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).

Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким-либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель — нормативная цена земли.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

• кадастровую;
• инвентаризационную;
• независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

• жилую и общую площадь;
• год постройки дома;
• материалы, из которых построено здание;
• этажность и планировку квартиры;
• обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
• расположение дома: центр, отдаленные районы;
• близость к транспортным развязкам;
• сопутствующую инфраструктуру.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

• пашни, пастбища, сенокосы;
• выращивание технологических культур;
• возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
• коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Заключение

Кадастровая оценка недвижимости — весьма ответственный процесс. От его правильного проведения зависит не только сумма отчисляемых налогов в бюджет государства, но и те возможности, которые имеет владелец в результате распоряжения объектом.

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.