«хочу продать квартиру, но не знаю, сколько она стоит». как оценить свою недвижимость самостоятельно

Статьи

В ЖК «Мой мир» началась внутренняя отделка квартир
Готовность корпусов ЖК «Мой мир» составляет 55%. В настоящее время на объекте завершили кирпичную… читать далее
ср, 05/19/2021 — 13:15

Лучшего сварщика Северо-Запада определят 18 июня
18 июня 2021 года в Санкт-Петербургском колледже «Метростроя» состоится Окружной этап конкурса… читать далее
ср, 05/19/2021 — 10:00

Частным инвесторам предложили новый апарт-отель
На Лиговском проспекте, недалеко от Московского вокзала, появится новый апарт-отель на 130 номеров… читать далее
ср, 05/19/2021 — 10:00

Деловой клуб MEETING! приглашает на дискуссию «Туристический маркетинг: развитие в условиях …
Дата, время: 26 мая 2021, 09.30 – 12.00
Место проведения: лобби апарт-отеля YE’S Marata (СПб,… читать далее
ср, 05/19/2021 — 09:35

Метры на вес золота: эффективно используем пространство небольшой квартиры
Рациональное использование квадратных метров – это не стремление занять всю видимую площадь шкафами… читать далее
ср, 05/19/2021 — 08:00

Как ускорить продажу квартиры

— Полный пакет документов

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим).

Поэтому элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента, отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — сказала эксперт.

— Меньше хлама, больше чистоты и порядка

Еще один аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок.

«Провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна. Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.

При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила эксперт аналитического центра ЦИАН.

— Не завышайте цены

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.

«Иногда у нас бывали примеры, когда грамотная предпродажная подготовка помогала быстрее продать жилье. К примеру, до начала карантина средний срок экспозиции однокомнатных квартир (самого востребованного предложения) составлял месяц, при этом некоторые объекты, где была проведена более тщательная подготовка к показам, были реализованы за две-три недели», — отметил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

— Обмен квартиры на новостройку

Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин. По данным компании «Бест-Новострой», в 2019 году чаще всего услугой трейд-ин пользовались подмосковные жители, которые переезжали в столицу. Почти треть таких покупателей оплатили часть стоимости квартиры в московской новостройке деньгами, полученными от продажи прежней квартиры.

В период самоизоляции схема трейд-ин на рынке жилья перестала быть актуальной — застройщику сложно реализовать квартиры бесконтактным способом. Однако после окончания пандемии обмен может стать главным рабочим инструментом на рынке жилья.

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

• Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
• Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
• Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
• Оплата налога на имущество.
• Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

• Жилая площадь имущества.
• Месторасположение.
• Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
• Развитость инфраструктуры района.
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

• Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
• Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
• При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

• Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
• Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
• Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

• На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
• В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
• Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Как определить стоимость жилья самостоятельно?

Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.

Самый простой метод – это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах.

Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов. Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

Можно оценить минимальную и максимальную стоимость квадратного метра аналогичной недвижимости и все тем же способ умножения ее на количество метров объекта оценки определить диапазон рыночной стоимости квартиры или иной жилой недвижимости.

Законодательство

Оценка квартиры и других жилых объектов осуществляется в соответствии с Федеральным законом №135 (от 16.07.1998, последняя редакция осуществлялась в 2021 году). Главное требование, которое он устанавливает – определять стоимость объективно, не завышая и не занижая её.

Поэтому на предварительном этапе специалисту по оценке жилья требуется ознакомиться с показателями, влияющими на процесс ценообразования на рынке недвижимости:

• социально-экономическая и политическая ситуация на время приобретения объекта;
• данные того рыночного сегмента, к которому относится исследуемая квартира (возможно включение сведений, полученных в регионах со схожей социально-экономической и политической ситуацией);
• динамика изменений цен на жильё.

Учитываться могут и любые другие значимые моменты, которые были выявлены в ходе анализа.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Основной фактор, влияющий на стоимость объекта – месторасположение (округ, район, приближенность к метро, лесополосе, инфраструктуре). Еще один наиболее значимый критерий – общая площадь

Как рассказывает директор агентства недвижимости Likrealty Мария Румянцева, к вторичным аспектам можно отнести материал стен дома, год постройки, также важно изолированные комнаты или нет

В плюсы нужно добавить наличие балкона или лоджии, ухоженность подъезда, наличие консьержа, большую площадь кухни, приятный вид из окон. Ниже цена будет для объектов на крайних этажах, с окнами на козырек, в доме с высоким процентом износа, с неаккуратным подъездом и непрезентабельным видом из окон. Придется сделать дополнительную скидку, если покупателю придется ждать оформления договора купли-продажи более месяца – например при оформлении сложной альтернативной сделки (разъезд на несколько площадей, наличие несовершеннолетних собственников).

Безусловно, на цену оказывает влияние и «чистота» документов – все ли в порядке с точки зрения юридической составляющей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» предупреждает, что при самостоятельной оценке квартиры собственники зачастую ошибаются. И могут из-за этого недополучить немалые деньги. «Взять хотя бы вид из окна – в условиях мегаполиса за красивый вид на парк или реку к цене квартиры можно «накинуть» порядка 200 тысяч, а между тем некоторые собственники не воспринимают его как дополнительный бонус и не учитывают при оценке объекта. Из того же разряда дополнительных преимуществ – знаменитая история дома. Или лучшая школа в городе по соседству с домом», – говорит эксперт.

При этом не стоит переоценивать близость дома к подземке: иногда станция метро (со всеми ее шумами) находится настолько близко, что не каждому покупателю это покажется преимуществом. Оптимально, когда до станции можно дойти за 7-15 минут пешком.

Оцениваем квартиру самостоятельно

Для того, чтобы провести самостоятельную оценку квартиры существует несколько вариантов действий. Самое главное в этом процессе — запастись терпением и тщательно анализировать всю поступающую информацию.

Самым распространенным способом оценки квартиры является сравнительный анализ предложений по продаже на рынке недвижимости. Для того, чтобы получить достаточно точную стоимость оцениваемого жилья необходимо подобрать информацию про аналогичные предложения по продаже. Для этого можно использовать объявления в газетах и интернете, либо обратиться в агентства недвижимости.

Стоит отметить: очень часто информация в открытых источниках может быть недостоверной, а предложение на дату оценки уже быть неактуальным. Это порой используют в своих схемах недобросовестные риелторы, пытаясь как можно быстрее продать квартиру, занижая ее стоимость на фоне недостоверных данных. Поэтому, следует проверять всю найденную информацию (например, уточнять в телефонном режиме).

Выбирать предложения стоит эквивалентно всем факторам, которые влияют на стоимость (местоположение, инфраструктура, отделка и т.д.). Выбрав несколько вариантов, можно приблизительно составить стоимость собственного жилья.

Если аналогичная квартира отличается по размерам, можно просто разделить ее окончательную стоимость на количество метров жилой площади. Таким образом получится средняя цена за один квадратный метр аналогичного жилья. Из этой цифры высчитать стоимость оцениваемой квартиры просто – достаточно умножить на свою площадь.

Один из вариантов, которым часто пользуются при продаже квартиры — это установка заведомо высокой цены и постепенное ее снижение. Скидки делаются до появления первых клиентов. Возникновение спроса подтверждает адекватность рыночной стоимости квартиры.

О самостоятельной оценке собственной недвижимости можно посмотреть в данном видео

Сроки

Заявить в суд с требованием о принудительном выкупе доли в квартире можно в течение 3 лет со дня получения отказа ее собственника от продажи.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире занимает:

• 5 рабочих дней – на основании судебного акта;
• 3 рабочих дня – при обращении с заявлением в Росреестр;
• 1 рабочий день – при электронной подаче заявления в Росреестр;
• 5 рабочих дней – при обращении с заявлением в МФЦ.

Государственная регистрация наступает в момент внесения записи о переходе права собственности на долю в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Новый собственник получает на руки соответствующее свидетельство.

Онлайн-сервисы для оценки

Если необходимо оценить квартиру для продажи самостоятельно, калькулятор позволит сделать это за минимальное время. Они позволяют сделать вывод по основным параметрам. Подобные сервисы располагаются на сайтах оценочных компаний и агентств недвижимости. Они включают следующие параметры:

• общая площадь;
• станция метро или район расположения;
• тип дома — панельный, монолитный;
• количество комнат;
• уровень отделки — простая, евроремонт;
• дата оценки;
• удаленность от метро пешком или на транспорте;
• этаж;
• размер кухни;
• необходимость ремонта;
• этажность дома.

Онлайн-способы на специализированных сайта дают общее представление о диапазоне цен. На точное определение оказывают влияние различные параметры, которые не может учесть компьютерная программа. Но она позволяет принять решение в соответствии с основными параметрами. При определении цены учитываются и дополнительные нюансы.

Например, оценить стоимость квартиры можно в большую сторону, если создано удобное планировочное решение, в наличии оборудованная гардеробная, качественные коммуникации.

Что такое оценка доли в квартире?

ст. 244 Гражданского кодекса

Соответственно, если один из них пожелает продать свою часть, то ее необходимо оценить.

Следует отметить, что остальные хозяева жилья имеют преимущественное право на покупку одной из долей.

Это закреплено в ст. 250 ГК РФ.

Определение стоимости части недвижимости может потребоваться не только при продаже, но и в других случаях:

• при заключении договора имущественного страхования;
• если владелец хочет внести свою долю в уставный капитал создаваемого им предприятия;
• при расторжении брака для решения имущественных вопросов с бывшим супругом;
• при оформлении договора кредитования, когда жилье выступает залогом по обязательствам.

К СВЕДЕНИЮ! Если требуется оценить стоимость доли квартиры, то перед этим обязательно следует провести оценку всего объектам в целом.

Приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г. утверждены Федеральные стандарты оценки, в которых установлен срок действия оценки – 6 месяцев.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Руководство для продавца: как продать свою долю в квартире, если второй собственник против
• Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
• Основные правила продажи квартиры долями собственников
• Несколько способов выгодно продать одну вторую долю в квартире
• Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно

Какова цена участка с домом?

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже  — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный  домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести  от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и  модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей.  Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой  планке.

Как увеличить стоимость квартиры?

Каждый продавец недвижимости желает получить как можно большую прибыль. Если учесть ряд важных нюансов, увеличить стоимость квартиры вполне возможно.

1. Досконально проверить пакет документов на квартиру. (см. Необходимые документы для продажи квартиры) Наряду с правоустанавливающими документами в порядке должны быть квитанции по оплате коммунальных услуг и переоформленные лицевые счета.
2. Ремонт перед продажей произведет необходимое впечатление на потенциального покупателя. (см. Делать ли ремонт перед продажей квартиры)
3. Внешний вид подъезда не должен отпугнуть своей запущенностью и обшарпанностью и повлиять на снижение стоимости.

Нанимаем лицензированного оценщика

В некоторых случаях (получение кредита под залог недвижимости, вступление в права наследства, имущественные споры в суде, заключение договора страхования или брачного контракта) вызова оценщика не избежать. Для предпродажной подготовки такая оценка делается по желанию владельца недвижимости. В интернете в большом количестве представлены предложения оценочных компаний. Цена услуги зависит от нескольких факторов: скорости предоставления услуги, удаленности объекта недвижимости и трудозатрат на его оценку. Понятно, что проще определить стоимость обычной однокомнатной квартиры в многоэтажном доме, чем коттеджа с гаражом и участком, построенного по индивидуальному архитектурному проекту. Для владельцев недвижимости в типовой постройке стоимость заключения профессионала начинается от 3 тыс. руб.

Довольно высокая точность оценки

Обращаемся к риэлтору

Профессионалы данной категории ориентируются на рыночные реалии: они имеют точное представление о состоянии спроса и предложения, уровне конкуренции продавцов в каждом районе города, а также – о настоящей, а не рекламной цене, по которой совершаются сделки. Стоимость, названная риэлтором, окажется намного ближе к рыночной, чем указанная в заключении оценщика. Но при одном условии – специалист выехал на объект и детально его осмотрел.

Телефонные консультации, а также многочисленные сервисы онлайн-оценки выдадут среднюю по больнице температуру. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точную «диагностику» объекта на предмет стоимости, для чего требуется представить электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответить на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2,0 тыс. руб.

Опытный риэлтор предпочтет очную консультацию. Определяя сумму, за которую можно продать квартиру или дом, он ориентируется не только на обстановку на рынке, но учитывает множество факторов, которые невозможно предусмотреть в компьютерной программе экспресс-оценки. Это состояние дома, подъезда, двора, близкое соседство с нежелательными (кафе, ночной клуб, шумная автотрасса) или, напротив, привлекательными и полезными (детский сад, спорткомплекс, парк) объектами, транспортное сообщение в квартале и наличие магазинов. С учетом всех нюансов стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном микрорайоне, может различаться на несколько сотен тысяч рублей.

Оценка близка к реальной цене продажи

• Риск нарваться на некомпетентного специалиста
• Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
• В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг

Сам себе оценщик

Можно определить прайс самостоятельно. Для этого достаточно элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале BN.ru. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Действовать надлежит следующим образом. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу.

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный перечень из нескольких квартир, в котором стоимость самой дорогой и самой дешевой может отличаться на полмиллиона рублей.

Проводим разделительную линию точно в середине ценовой шкалы и смотрим на объекты чуть ниже нее. Примерно за такую сумму реально продать объект в обозримый срок.

Почему реальная цена расположена ближе к низу списка? Потому что в рекламный прайс изначально закладывается люфт для торга. Эксперты называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%.

Если есть желание максимально точно определить цену продажи недвижимости, следует в течение нескольких недель отслеживать предложения аналогичных объектов и звонить по указанным телефонам. Такая тактика даст возможность отсортировать настоящие объявления от пустышек и получить представление о том, насколько уместен торг.

Сравнительный способ оценки

Существует три способа оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Для определения рыночной стоимости квартиры используется только последний. Как следует из названия, он основан на поиске и анализе аналогичных предложений конкурентов. Начать следует с небольшого маркетингового исследования. И чем большее количество похожих квартир вы проанализируете, тем точнее сможете определить свою цену.

Профессионалам это сделать легче, потому что у них есть база выставленных на продажу объектов. В отличие от описанных выше машин-оценщиков, риелтор оперирует множеством нюансов. Чем больше соответствий между вашим предложением и квартирами конкурентов, тем проще считать.

Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.

Способы расчетов

Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.

Существуют три способа:

• Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
• Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
• Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Формула

Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.

Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.

Правильная математическая формула расчета:

(A * B) * C = D

*/ – откуда исходит:

A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);

B – размер высчитываемой доли (например, ¼);

C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);

D – итоговая стоимость доли в квартире.

Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.

Пример:

Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:

• стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
• среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
• среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
• цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
• цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

Почему пытаясь продать подороже, многие продают подешевле

Оценить недвижимость на вторичном рынке не так-то просто, зато можно проверить опытным путем, сколько за нее готов отдать покупатель. И в этот момент собственнику, главное — не впадать в панику, боясь продешевить.

К примеру, вы продаете квартиру, которая входит в диапазон цен от 1,5 до двух миллионов рублей. Этот разбег называется «коридором ожиданий покупателя». Потенциальный покупатель при поиске квартиры в таком диапазоне, никак не ожидает встретить цену 1 495 000, поэтому назначать цену ниже 1,5 миллиона смысла не имеет. Скорей всего ее увидят те, кто будут искать жилье, дешевле вашего, а увидя квартиру за такую низкую цену, заподозрят подвох.

Покупатель же, который ищет квартиру в коридоре 1,5 — 2 миллионов рублей, пойдет смотреть все, что ниже некой средней стоимости, то есть в районе 1 750 000. А вы будете сидеть и ждать, отбиваясь непрофессиональных агентов, которые звонят вам и навязывают свои услуги, не поясняя при этом правил работы рынка.

И вот вы ждете, ждете, а потом делаете первый шаг на снижение до 1,8 миллиона. В этот момент появляется первый и часто самый «горячий» покупатель с предложением снизить цену до 1,6 миллиона. Вступит ли вы с ним переговоры? Скорей всего нет. Вы скажете, что на этой неделе еще два человека смотрели квартиру, чем еще больше убедите «горячего» покупателя в том, что он правильно назвал сумму.

Что будет дальше? Следующий шаг по снижению. Потом вы начнете искать агента и желательно подешевле. Таким образом, через некоторое время ваша квартиры выйдет на рынок с ценой в 1,7 миллиона рублей, отдадите 150 тысяч комиссионных агенту, который просто постоит рядом. В итоге на руках у вас останется 1,55 миллиона рублей. Вот пример того, к чему приводит стратегия «сверху вниз».

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает в качестве одного из самых распространенных методов использование упрощенной схемы сравнительного анализа выставленных на продажу квартир с аналогичными характеристиками.

1. Тщательно изучается база аналогов оцениваемой квартиры, предложенных к продаже. Информацию можно получить в крупных агентствах недвижимости, а также в газетах «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Подобранные 5-6 похожих на оцениваемый объект квартир должны быть равноценны по местоположению, строительной конструкции дома, классу отделки, числу комнат, ремонтному состоянию, этажностью, габаритам кухни, наличию балкона.

Источник информации должен быть достоверным, предложение на дату оценки актуальным. Не помешает личное уточнение информации по контактному телефону.

Корректируются (уменьшаются) цены на выбранные варианты квартир. При этом учитывается прогнозируемая скидка (поправка), которую можно получить в процессе торгов. Размер поправки напрямую зависит от периодов роста и спада цен на рынке недвижимости. Условия вероятного понижения цен определяют возможность получения значительной скидки, когда продавцы более всего заинтересованы в оперативной продаже своих квартир. Поправка в 10-15 % может стать приятным результатом торгов в такой период. При растущих ценах на объекты недвижимости на скидку рассчитывать особо не приходится. Она может составить в среднем от 0 до 2 % от сделки. Продавцы могут придержать квартиры до грядущего повышения стоимости жилья. Более-менее стабильному положению цен будет соответствовать скидка в 4%, 6-8 % поправка – индикатор умеренного падения цен.

Рассчитывают стоимость 1 кв. м каждой из аналоговых квартир. Для этого цену с учетом поправки делят на общую площадь такой квартиры. Среди получившегося ряда значений следует исключить максимальные и минимальные из них, отличающиеся от соседних на 20%. Вычислив среднее арифметическое цен за 1 кв.м квартир с аналогичными характеристиками и, умножив его на площадь оцениваемого объекта, находят примерную рыночную стоимость продаваемой квартиры.

Рассмотрим на примере, как правильно оценить стоимость квартиры:

Существует еще один метод, который поможет оценить рыночную стоимость квартиры – «прощупывание рынка». Первоначально квартира предлагается по завышенной в сравнении с рыночной ценой. При отсутствии предложений цена потихоньку снижается до появления первых покупателей.

С этим методом можно добиться и хорошего результата и не очень. Может пострадать репутация квартиры, которая слишком долго продается. Потенциальный покупатель, наблюдающий за ситуацией на рынке, может занять выжидательную позицию падения цены до минимума.