Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

Удаленность от центра и транспортная доступность

Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.

Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
На каком этаже находится квартира

Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.

Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.

Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Также необходимо проверить документы на квартиру

Обратите внимание на следующие моменты:

1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте. Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны выбирают, на каком этапе и каким способом производятся расчёты по сделке.Оформление купли-продажи дома через МФЦ имеет свои плюсы, например, если центр имеет более удобные месторасположение и режим работы, чем орган Росреестра. Но чтобы этим воспользоваться, необходимо понимать, какая территория входит в зону обслуживания МФЦ и какие услуги доступны через него. Узнать это можно по контактным телефонам или по информации на сайте (нужно выбрать свой регион и город).

Запись на прием в МФЦ

Чтобы оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ, правильным будет предварительно записаться на приём. Это позволит выбрать удобное время для визита в центр.

Ещё один вариант – прийти в МФЦ с документами, взять талон на приём и подождать, когда пригласят на приём.

Необходимые документы

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

• паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
• документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
• договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

• свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
• согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
• разрешения органа опеки;
• согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
• доверенностей на представительство и других документов.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий. Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями. Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Поэтому когда участники сделки составляют договор, они должны быть очень аккуратными и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Унифицированной формы документа нет, но предъявляются определённые требования к его содержанию. В договоре должны быть отражены:

• определение предмета сделки;
• цена сделки;
• порядок передачи квартиры от продавца(ов) покупателю(ям) и другие условия.

Если у сторон нет уверенности в том, что они сделают это грамотно, то следует обратиться к специалисту – риэлтору, юристу или нотариусу. Последний не только составит договор, но и удостоверит его.

Получение готовых документов на недвижимость

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже. Каждый участник сделки может сделать это независимо от других. Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.

Физическая передача квартиры новому владельцу

Стороны встречаются непосредственно в самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет претензий к объекту и продавцу.

Этот проверенный временем метод популярен среди большинства риелторов и агентств недвижимости в нашей стране. Он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно. Тем не менее, надеемся, что вам процесс проведения сделок по купле-продаже стал чуть более понятен.

Как оформить – основные условия

Документ может оформляться только совершеннолетними и полностью дееспособными гражданами, которые являются сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Он оформляется самостоятельно – по шаблону, с последующей регистрацией в Росреестре. Также может быть составлен:

• юристом;
• нотариусом.

Если со стороны продавца или покупателя выступает представитель, он должен обеспечиваться нотариальной доверенностью и действовать исключительно в интересах доверителя.

О том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут.

От имени малолетних собственников выступают их законные представители, предварительно получив согласие от органов опеки. С 14 лет подростки участвуют в оформлении договора сами, но законный представитель ставит рядом свою подпись.

По обязательным условиям оформления, в начале документа обязательно указывается дата и место его составления. А в завершении ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если документ оформляется в нотариате или у юриста, он удостоверяется подписью и печатью должностного лица.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

После подписания договора, каждый участник должен обратиться в Росреестр для регистрации своего экземпляра договора. Это обязательная процедура, в результате которой происходит внесение сведений о сделке в Государственный реестр недвижимости. Иначе сделка будет считаться недействительной, так как сведения о переходе прав внесены не будут. Необходимость регистрации в Росреестре оглашает:

• статья 131;
• п. 1 статьи 551;
• п.2 статьи 558 ГК РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Регистрация длится от 10 дней до 1 месяца, за её проведение с покупателя взимается обязательная пошлина в размере 2 000 рублей. А если он юридическое лицо – 22 000 рублей.

После регистрации на экземпляре договора делается отметка и выдаётся выписка, в которой указывается право покупателя на вступление в собственность.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

Нормативный акт
О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ
Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ
Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ
В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ
Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ
В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ
До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ
Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ
Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ
Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ
Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,
Статья №131 ГК РФ
Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП. К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ

В частности, статьи №34 и №35 СК РФ

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Договор

Подготовив документы, необходимые в дальнейшем при покупке дома, стороны должны оформить соглашение. Если сделка по каким-то причинам откладывается, то участники могут оформить предварительный договор о намерениях. Это обычный документ, который содержит лишь основные сведения о предмете сделки и т. д. Главное, что нужно указать, это сроки заключения основного договора купли-продажи. Если этого не сделать, то по умолчанию предварительное соглашение будет действительно не более года.

Для того чтобы осуществить непосредственную покупку дома, без основного договора не обойтись. Он содержит следующие пункты:

1. Дата оформления, а также место. Затем указываются сведения об участниках сделки. Это паспортные данные, адреса и контактные телефоны.
2. Условия. Описание объектов недвижимости, вид собственности продавца (общая, долевая) и т. д.
3. Технические данные. Их следует переписать из технической документации на дом и землю.
4. Стоимость имущества.
5. Способ передачи денег (безналичный расчет, рассрочка). Также указываются сведения об авансе, если он был осуществлен.
6. Срок освобождения продавцом жилплощади.
7. Права и обязанности сторон.
8. Информация о совладельцах (их согласии на сделку).
9. Условия расторжения договора.
10. Дата и подпись.

Стороны могут дополнительно оформить акт приема-передачи, хотя это не является обязательным условием. Если одной из сторон купли-продажи является доверенное лицо, в документе этот факт также указывается. В случае, когда на имущество наложено обременение (оно находиться в залоге у банка или физ. лица), эта информация обязательно вносится в документ.

Отдельно стоит сказать о денежных средствах на покупку недвижимости. Часто участники указывают меньшую цену, так как это позволяет уменьшить налог на прибыль. Но если это сделать, то покупатель может нарушить устную договоренность и заплатить ровно столько, сколько указано. Доказать обратное продавец не сможет.

Составление документа

Сделка заключается в простой письменной форме с обязательными подписями сторон, как и в обычном договоре ДКП недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Государственная регистрация или нотариальное заверение не требуется.

В наименовании договора должно присутствовать словосочетание «будущая недвижимость». Если планируется внесение предоплаты, это также необходимо отразить. Как и в обычной сделке, в шапке должны присутствовать дата и место составления документа и сведения о сторонах.

В случае включения в договор задатка, в нем также важно прописать сведения о необходимости заключения основного договора после того, как эта сумма будет внесена.

Предмет

В этом пункте должно быть указание на то, что недвижимость будет передана покупателю в будущем, а также ее характеристики (при отсутствии кадастрового номера): адрес, планируемая площадь и т.д., со ссылкой на проектный план, если здание еще строится или его постройка только планируется. Здесь же необходимо сделать отметку о том, что недвижимость еще не находится в собственности продавца.

Цена

Указываются:

• цена в рублях (цифрами и прописью);
• срок внесения платы покупателем.

Если сделка заключается с предварительной оплатой, также следует прописать сумму предварительной оплаты (в процентном соотношении от цены объекта недвижимости или твердую сумму) и срок.

Права и обязанности

Для продавца:

• в срок, оговоренный сторонами (его нужно указать), приобрести право собственности на указанную в предмете договора недвижимость;
• передать ее в собственность покупателя с предоставлением всех необходимых документов для правопреемства (акт приема-передачи должен присутствовать) и регистрации в ЕГРН (узнать полный перечень документов для купли-продажи недвижимости можно здесь);
• осуществить все расходы, связанные с подготовкой здания или помещения к продаже.

Покупатель обязуется:

• перечислить в указанный срок оплату за приобретение объекта недвижимости;
• принять его у продавца;
• оплатить расходы, связанные с переходом права собственности.

Сроки реализаций намерений

В данном пункте указываются сроки:

• завершения строительных работ и (или) приобретения продавцом права собственности на недвижимость;
• его передачи покупателю;
• снова указывается срок оплаты.

Особые условия

Под особыми условиями, как правило, понимается предоплата. Здесь необходимо сделать ссылку на подпункт, в котором указан ее размер. Кроме того, должны быть перечислены и связанные с ней условия, например:

• задаток остается у продавца, если покупатель откажется от заключения основного договора;
• задаток возвращается вместе продавцом с уплатой штрафа (или без такового), если основной договор не будет заключен по его вине.

Также в особые условия включаются сведения о порядке расторжения сделки и возмещении связанных с этим фактом убытков.

Заключительные положения

В пункте указывается момент вступления договора в силу, порядок его расторжения по обоюдному согласию и количество экземпляров-оригиналов.

Реквизиты сторон

ФИО (наименование, если речь об организации) продавца и покупателя, их подписи с расшифровкой и печать (при наличии).

• Скачать бланк договора купли-продажи будущего недвижимого имущества
• Скачать образец договора купли-продажи будущей недвижимости

Обязательные условия

Соглашение может составляться как в простой, так и в сложной форме. В первом случае документ представляет собой достаточно лаконичную бумагу, в которой указаны основные условия. В сложной форме документа максимально полно оговариваются различные дополнительные особенности и нюансы. Он может состоять из нескольких частей и подпунктов. Но в любом случае договаривающиеся стороны должны соблюдать особенности заключения письменного соглашения.

Согласно существующим нормам, для вступления в юридическую силу договор должен составляться исключительно в письменном виде. Другое обязательное условие – документ должен пройти регистрацию в Государственном реестре (ЕГРН). Госреестр создан в 2017 году и представляет собой единую всероссийскую базу собственников недвижимого имущества. Благодаря ему, значительно упростился контроль за чистотой производимых сделок и борьбе с мошенническими схемами.

Следующим обязательным условием является отображение в письменном соглашении следующей информации:

• Объект (предмет) договора. Это продаваемая/покупаемая недвижимость (квартира, дом, земля, дача, производственный цех и так далее).
• Стоимость сделки. Здесь указывается цена объекта договора.

Для конкретных предметов договора, в зависимости от типа недвижимого имущества следует указать дополнительную информацию:

• Для отдельных продаваемых строений нужно будет обозначить их категорию – является ли оно жилым или нежилым.
• Для земли – её категорию в соответствии с классификацией Земельного законодательства. То есть, является ли она сельскохозяйственного назначения, предназначенной под многоэтажную застройку, индивидуальное жилищное строительство, либо под дачно-садоводческий участок.
• Для объектов жилой недвижимости – необходимо указать все имеющиеся нюансы. К ним относятся различные ограничения и обременения. Например, если жильё находится в залоге у банка; имеются некоторые лица, сохраняющие право пользования жилплощадью; квартира находится в долевой собственности.

Как правильно оформить жилье по заниженной стоимости?

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

• после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
• на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
• остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.