Покупка квартиры для сдачи в аренду: разрушаем миф о выгодности инвестирования в недвижимость

Особенности и возможные проблемы

Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.

К ним можно отнести такие моменты:

1. Порча имущества. Испорченным может оказаться не только имущество, находящееся в квартире, но и сама жилплощадь. Никто не застрахован от пожаров и затоплений.
2. Возможные конфликты и неурядицы с соседями. В большинстве жилых домов, в которых сдаются квартиры посуточно в качестве бизнеса, отличная слышимость. Поэтому если квартиранты решат послушать громкую музыку, соседям это может не понравиться, и все претензии будут предъявляться к хозяину жилья. Хорошо, если тот, кто строит бизнес, и является собственником. Хуже, если квартира сдается в субаренду.

Помимо рисков, существуют бытовые проблемы, которые придется решать именно тому, кто развивает идею бизнеса по сдаче квартиры посуточно. К бытовым трудностям можно отнести:

• уборка помещения после освобождения жильцами;
• стирка постельного белья, штор, чистка ковров;
• прием звонков от клиентов (если квартира сдается посуточно и в ночное время, нужно быть готовыми, что звонок может раздаться среди ночи);
• регулирование вопросов с соседями либо с различными инстанциями, например, с ЖЭКом, участковым;
• решение проблемы с выселением постояльцев, если они грубо нарушают режим пребывания и пользования помещением.

Во избежание возможных проблем с постояльцами следует подписывать договор с указанием всех необходимых условий о сроках аренды, цене и, главное, – ответственности за нанесение ущерба имуществу.

Нужно ли регистрировать ИП

Если бизнес по сдаче квартир в аренду имеет налаженный механизм и в аренду сдаются более двух-трех объектов жилой недвижимости, необходимо перестраховаться и зарегистрировать свой бизнес в качестве ИП.

На практике еще не было судебного рассмотрения дел, где в качестве ответчика привлекалось бы лицо, которое организовало бизнес по аренде квартир и не прошло регистрацию как ИП.

В чем плюсы оформления бизнеса через ИП:

1. В случае возникновения конфликтных ситуаций можно доказать, что все действия производились в законном порядке.
2. Регистрация в качестве ИП дисциплинирует ведение документальной отчетности, а, значит, все бумаги начиная от договоров и заканчивая чеками будут оформлены надлежащим образом.

Из этого следует, что любые претензии к постояльцам будут документально подтверждены. Это даст несомненный плюс в суде, если конфликт дойдет до судебного рассмотрения.

Квартиру в аренду не нужно сдавать наркоманам и их родителям

Наркоманы тут же устроят в вашей квартире притон. Начав сами употреблять запрещенные в России вещества и угощать ими своих гостей. 

Очень скоро, таких арендаторов по наводке осведомителей или жалобам ваших соседей. Возьмут на контроль сотрудники правоохранительных органов. 

А соответственно проблемы начнутся и у вас, как хозяина квартиры, в которой образовался притон. 

Логичным финалом будет то, что на ваших арендаторов возбудят уголовное дело за хранение и сбыт наркотических веществ.

И хорошо если на тот момент у вас будет на руках действующий договор аренды заключенный с ними. 

В противном случае, может получиться так, что арендаторы от всего откажутся. И вся ответственность ляжет на вас, как хозяина квартиры, где были найдены запрещенные вещества.

Так же проблемы вам могут доставить, и родители сына-наркомана, оказавшиеся в числе ваших арендаторов.

Ведь сын тоже с ними будет проживать в вашей квартире. Хоть жить он будет не постоянно, а набегами. Но хлопот он сможет доставить.

Вся проблема в том, что вы сами долгий промежуток времени. Можете не знать тех проблем, которые всплывут в дальнейшем в вашей арендной квартире.

Самой распространенной проблемой является тот факт, что он наберет кредитов и укажет адрес вашей квартиры, как место жительства. 

И еще долгие годы коллекторы будут звонить вам на домашний телефон и устраивать личные визиты в надежде обнаружить там должника, который давно уже съедет от вас.

Вы нашли подходящий вариант, что делать дальше?

При заключении соглашения об найме жилья требует внимания и, в какой-то степени, дотошности при его составлении. Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. Указание паспортных данных арендодателя и арендатора обязательно. Как одна из сторон сделки, не постесняйтесь попросить для обозрения у хозяина недвижимости паспорта и оригинала документа о праве собственности на жилье. Впишите их данные в соглашение. Этим вы обезопасите себя от возможности заключения сделки с мошенником. При пренебрежении данным советом риск достаточно велик. Наниматель легко может быть выдворен на улицу настоящими собственниками недвижимости, с потерей значительных сумм денежных средств.
На стадии заключения сделки следует помнить, что такое соглашение не требует нотариального удостоверения. Для придания ему юридической силы достаточно волеизъявления и подписи двух сторон

Во избежание недоразумений внесение в договор аренды нескольких разделов обязательно.
Важно знать, что договор заключенный между физическими лицами без участия нотариуса, носит полную юридическую силу.
Одним из них является предмет договора. В нем приводятся данные:

• об адресе жилого помещения;
• о сроке сдачи;
• о цели использования квартиры арендатором.

В этом же разделе арендодатель подтверждает отсутствие факта продажи, залога, фактического предоставления в найм другому лицу, ареста предлагаемой к аренде жилья, согласия всех собственников недвижимости на сдачу в наем. Названые условия любого соглашения об аренды предоставляются наиболее слабым его звеном. Если проверить наличие обременений на недвижимость, возможно в регистрирующем органе, то проверка заверений арендодателя о согласии собственников порой затруднительна – временное отсутствие остальных владельцев жилья, или проживание их в другом населенном пункте. Порой возникает казус, когда иные хозяева внезапно возникают, в принадлежащей им жилплощади, и задаются вопросом о законности проживания там постороннего человека. И в этом случае освобождение жилья раньше установленного договором срока неминуемо.
Крайне важный раздел договора – порядок расчета. Как правило, при съеме квартиры в документе фиксируется сумма помесячной платы (в рублевом или в валютном эквиваленте). Хозяин, сдавая жилье на длительный срок, безусловно, будет преследовать цель обезопасить свои финансы от возможных скачков цен на рынке недвижимости и изменения валютного курса. Арендатору же стоит посоветовать проявить «заботу» и предусмотреть в договоре ясные, и не требующим двойного толкования,данные о повышении арендной платы в виде конкретных цифр или процентов.
В этом же разделе следует оговорить сумму залога или аванса. Залог является формой гарантии, обеспечения погашения возникших по вине арендатора, долгов по оплате пользования жильем – стоимость пришедших в негодность предметов интерьера, задолженность по оплате телефонных переговоров и т.д. Аванс может быть предусмотрен соглашением в размере от одного до трех месячных платежей. Подробно, как не попасть в неприятность при съеме квартиры.

Немного юмора про съем квартиры)

Инфраструктура +10%

Парк, большой выбор магазинов разного ценового сегмента, уютные кафе, парикмахерские, детский сад и школа увеличивают стоимость аренды.

Отдельно стоит обратить внимание на форумы жильцов и чаты в мессенджерах WhatsApp и Telegram. Сейчас жители новостроек очень быстро организовывают ТСЖ и решают все вопросы онлайн

Перед покупкой недвижимости можно посоветоваться с жильцами уже заселённых домов. Некоторые ЖК даже создают  с новостями района.

В этом вопросе полезны любые каналы получения информации — на основе всех данных стоит принимать взвешенное решение.

Каких районов лучше избегать 

Некоторые урбанисты  о формировании гетто в удалённых районах города. Речь идёт о местах рядом со знаменитыми рынками и автобусными станциями. К таким районам можно отнести Марьино, Люблино, Капотню, Братеево, Щёлковскую и Партизанскую. Квартиры здесь в среднем сдаются на 20% дешевле рынка.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Предотвращение возникновения этих рисков возможно при внимательном составлении договоров аренды, прочих сопутствующих документов. Со временем, в результате накопления опыта ведения этого бизнеса появятся необходимые навыки решения возникающих проблем с соседями. Также, с увеличением базы постоянных клиентов, уменьшатся риски краж и мошенничества. И к сожалению, конечно, нужно закладывать как неизбежные траты – оплату текущего косметического ремонта, ремонта сантехники, ремонт или покупку техники.  Избежать этого вряд ли удастся. Неизбежен и простой, но, если квартира изначально была выбрана правильно, вы сможете рассчитывать на стабильный доход от её аренды.

Изменения в законодательстве

Важно знать, что с 1 октября 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Относится ли этот Федеральный закон к посуточной аренде квартир? Пока нет правоприменительной практики данного закона, а значит и нет его трактование органами, наделёнными властными полномочиями

Как будут применять данный закон? Согласно ОКВЭД (общероссийскому классификатору видов экономической деятельности), аренда квартир для долгосрочного проживания не относится к деятельности гостиниц. Будет ли ограничивать данный закон посуточную аренду, покажет время. 

Андрей Шабас(c) www.openbusiness.ru — портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса
04.12.2019

Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду

Как начать сдавать свое жилье посуточно? Постарайтесь свести все риски к минимуму. Чего боятся все арендодатели? Порчи и кражи предметов и помещения, а также дублирование ключей. Но все беды можно заранее предусмотреть и принять меры. Как?

Например, от бытовых катастроф (затопления, пожара) спасет страховка: она стоит недешево, но зато делает жизнь хозяина более спокойной. Залог и штрафы за порчу имущества или самого жилья должны прописываться в договоре оказания услуг (в самом худшем случае их можно получить через суд). А от дублирования ключей можно спастись, имея двойные двери – отдавайте ключи только от наружного входа, а когда жильцы съезжают, закрывайте квартиру на все замки на обеих дверях.

Как выгодно сдавать посуточно квартиру официально? Это можно сделать тремя основными способами:

1. Самостоятельно.
2. Заключение договора о поиске постояльцев с агентством.
3. Заключение договора о передаче жилья в управления агентством.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы.

Сдавать самостоятельно

Плюсы самостоятельной сдачи квартиры для посуточного съема:

• владелец получает всю сумму аренды целиком,
• контроль на всем протяжении процесса: от заезда до выезда квартирантов,
• возможность личного знакомства с будущими клиентами посредством соцсетей, телефонного и личного общения.

Минусы самостоятельной сдачи в аренду:

• необходимость посвящать поиску постояльцев много времени и даже денег для стабильного заработка,
• необходимость лично контролировать все действия: заключать договор аренды, передавать ключи, принимать комнату, производить уборку, пополнять запасы,
• необходимость регистрироваться как ИП или юрлицо и подавать налоговые декларации,
• высокий риск столкнуться с мошенниками.

Что указать в договоре посуточной аренды

Сдавать через агентства

Такой метод подразделяется на два основных типа взаимоотношений с агентствами: либо они лишь частично участвуют, когда занимаются поиском жильцов, либо они полностью перенимают на себя обязанности арендодателя, заключив с хозяином договор доверительного управления.

Плюсы от сотрудничества с агентствами при посуточной аренде для хозяина квартиры:

• снижение риска мошенничества и других неожиданных ситуаций со стороны съемщиков,
• получение на руки только денег без лишней суеты (поиска, заселения, уборки),
• экономия своего времени,
• стабильный поток жильцов.

Минусы от помощи агентов:

сравнительно небольшой доход (агенту, занимающемуся только поиском клиентов, нужно отдавать до четвери заработка; фирмы-управленцы же запросят не менее 50%).

Обязательно ли платить налоги

Российское законодательство обязывает всех граждан отчитываться обо всех полученных доходах ежегодно. Заработок от сдачи квартиры в аренду, пусть даже посуточную и всего раза два в месяц, тоже облагается налогом. Но можно ли его не платить?

Немало частников предпочитают не оповещать налоговые структуры о своем дополнительном доходе. И это может работать до тех пор, пока не возникнут непредвиденные обстоятельства, вследствие которых государственные органы прознают про «теневой» бизнес. Как? Угроза может исходить от жильцов смежных квартир. Например, если им мешают ваши постояльцы и они решают, что их соседи сдают квартиру посуточно, как бороться им за свои права? Обратиться в полицию, чтобы они разобрались с владельцем. Те, в свою очередь, поднимут всю информацию на хозяина квартиры и, если выяснится, что где-то он смухлевал, ему придется дорого заплатить за свое непослушание закону.

Как оплатить налог за сдачи квартиры в посуточную аренду

И наоборот, если собственник зарегистрируется как ИП и будет платить налоговые отчисления, он даже выиграет. Во-первых, налоги для него могут считаться по УСН (а это не 13, а всего лишь 6%)

А во-вторых, можно будет установить кассовый аппарат и выдавать официальные чеки, что немаловажно для таких клиентов, как командированые: им необходимо документальное подтверждение расходов на жилье, которыми их не обеспечит обычный владелец жилья

Итак, подводя итог, следует отметить, что бизнес по сдаче квартиру в аренду сопряжен с немалыми рисками. Но если владелец готов прикладывать время, средства и силы, то он может рассчитывать хотя бы на небольшой доход.

Читайте далее:

Как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка

Как правильно продавать квартиру

Образец Договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Скачать образец Договора аренды помещения

Что можно сдавать в аренду для бизнеса

Квартира как инвестиция

По словам Аверс, процент, который можно позволить вложить в доходную недвижимость, должен быть равен возрасту инвестора. Если человеку 40 лет, то именно 40% своего капитала он может инвестировать в покупку жилья.

То есть, чем моложе инвестор, тем более рисковые вложения он может себе позволить. Сюда относятся валютные спекуляции, криптовалюты, акции. А одной из самых безопасных стратегий инвестирования считается недвижимость, главной задачей которой является не высокий доход, а сохранение сбережений.

То есть, приобретение недвижимости, зависит от того, какое у человека отношение к риску. Если риск-профиль низкий, то вложение сбережений в жилье – идеальный вариант, если агрессивный (рассчитанный на высокую доходность), то приобретение квартиры для сдачи в аренду – не самый лучший способ. Недвижимость может присутствовать в агрессивном инвестиционном портфеле, но ее доля не должна превышать 20% от общих вложений.

Выбор района

Выбирая,какую квартиру снять,в первую очередь смотрят на транспортную доступность. Поэтому наиболее актуальны районы,находящиеся вблизи метро и автобусных остановок

Также стоит обратить внимание на удаленность станций электропоездов. Лучше всего,если до станции метро — не более 10 минут пешком

Чем больше транспортных развязок и чем ближе они находятся,тем дороже стоимость жилья.

Расположение жилья в дорогостоящем районе вовсе не обязательно значит,что она станет выгодной для сдачи и будет пользоваться большим спросом. Как правило,цены на жилье в центральных районах непосильно дорогие для арендующих,особенно — приехавших из других регионов. Поэтому жилье,находящееся в отдалении от центра,окупится гораздо быстрее,чем квартира на Арбате или в Хамовниках.

По данным за 2020 год,наиболее востребованными для аренды считаются квартиры,расположенные в пределах Садового и Третьего транспортного кольца,а также недвижимость в ЗАО,СЗАО,в частности Кунцево. А демократичными ценами на жилье под аренду могут похвастаться районы Некрасовка,Новая Москва,Гольяново.

Купить и сдавать – это выгодно?

С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:

• стоимость покупки недвижимости;
• средняя стоимость аренды;
• уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
• периодические расходы на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.

Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).

Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:

• : средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
• , что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
• – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.

Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.

Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:

• 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
• 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
• 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.

При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.

Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос. Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.

А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).

”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты. 

Где и какое выгодно покупать жилье

Эксперты утверждают, что Москва – не самый лучший город для вложения в квадратные метры. И это несмотря на то, что арендная плата здесь самая высокая по России. Согласно полученным данным, средняя доходность по столице составляет 4,8% годовых, окупаемость – 20 лет. Самые малодоходные квартиры находятся в старых домах, расположенных в спальных районах. Выгоднее покупать недвижимость в новостройках в Новой Москве (доходность – семь процентов, окупаемость – тринадцать лет).

Тем же, кто решил купить жилую недвижимость для сдачи в аренду, следует рассматривать объекты в домах экономкласса, расположенных не более чем в 10-15 минутах ходьбы от метро или станции электричек. Если это вторичное жилье, там уже будет какой-никакой ремонт. Многие продают квартиры с техникой и мебелью, включив все это добро в первоначальную стоимость.

«Важно определиться с целевой аудиторией. Ошибка многих потенциальных арендодателей – покупка квартиры «под себя», т.к

в том районе и той планировки, которая нравится им. Какой бы шикарный вид из окна не открывался и дизайнерский ремонт не был, жилья не снимут, если оно находится далеко от метро или станции. Идеальный вариант – в пределах Третьего транспортного кольца, в непосредственной близости от бизнес-центров и деловых комплексов. Подмосковье лучше не рассматривать, т.к. приезжие сразу стремятся снять что-нибудь подороже, но в столице. Что касается площади и количества комнат, то следует брать «однушки» до 35 кв.м. и «двушки» до 50 кв. м. », – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Стоит ли рассматривать эксклюзивное жилье под аренду? Лофты, мансарды и т.п. варианты пользуются популярностью среди обеспеченных иностранных гостей. Но стоит ли овчинка выделки? Средняя цена двухкомнатного лофта в Москве – 35 млн. рублей. Сдавать можно за 120 тысяч рублей в месяц. Итого, доходность – 4 %, сроки окупаемости – 25 лет. Основная проблема в данном случае – найти арендатора.

Если речь идет о студентах или трудовых мигрантах, им не важен ремонт. Главное – наличие кровати, стиральной машины, посуды. За кондиционер и посудомоечную посуду они вряд ли будут согласны платить дополнительно по 2-3 тысячи рублей в месяц. Семейные пары с детьми рассматривают обычно двухкомнатные квартиры, расположенные в непосредственной близости от детских садов или школ.

Квадратура и планировка

Согласно статистическим данным рынка недвижимости, наибольший спрос имеют однокомнатные (максимум – двухкомнатные юниты) квартиры. Согласно популярности, вертикаль арендованного жилья выглядит так:

1. Однокомнатные квартиры до 40 м2 либо студии по 25 м2, имеющие балкон, новый ремонт и максимум удобств. Это может быть эконом или комфорт-класс. В любом случае такое жилье выгоднее: получается дороже стоимость аренды 1 м2, дешевле текущий и капитальный ремонт в общей сумме, высокий спрос из-за большой целевой аудитории. Как показывает практика, такая недвижимость окупается за 13 лет, что на 2 года быстрее двухкомнатных квартир такого же класса.

2. Двух- и трехкомнатные квартиры актуально приобретать в случае очень выгодных на них условий (если предоставляются хорошие скидки в связи со срочным отъездом бывших хозяев). Но найти съемщиков на такое жилье непросто, и в обслуживании (в том числе — в ремонте) они дороже популярных «однушек».

3. Многокомнатные квартиры считаются наименее ликвидными, а если относятся к дешевому сегменту, то сдать их вообще маловероятно (только группам рабочих либо студентов, что связано с большими рисками порчи имущества).

4. Одну либо несколько комнат в квартирах приобретать не следует, так как это чревато конфликтами с соседями из-за постоянной смены арендаторов. Усложняется также процесс урегулирования спорных ситуаций, так как помимо обоих владельцев также нужно учитывать мнение квартиросъемщиков.

Что касается планировки – наиболее безопасным и беспроигрышным вариантом будет функциональное классическое расположение комнат с правильными формами, изолированных друг от друга (не проходных). Желательно выбирать квартиру, имеющую просторную кухню и кладовую.

«Не стоит усложнять ситуацию европланировками, скошенными либо сглаженными углами, всевозможными террасами или эркерами. Эти веяния современного дизайна не всем нравятся, поэтому могут возникнуть проблемы с поиском квартиросъемщиков. Тем более, что гораздо важнее планировки непосредственно состояние квартиры» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Как отделка квартиры влияет на стоимость аренды

Свежий ремонт и новая мебель повышают доход от аренды. Но насколько — зависит от многих факторов: расположения, транспортной доступности, других предложений в этом районе. 

Если аренда квартир в том же районе в целом стоит недорого, нет смысла вкладываться в дорогостоящий ремонт — прибавка будет незначительной. А если поднять стоимость аренды, будет сложно найти квартирантов.

Квартира с простой отделкой и более дорогой. Разница в цене — всего 3000 рублей, и часть ее можно списать на большую площадь / ДомКлик

Но иногда бывает так, что в районе есть предложения с разной отделкой и ценами на аренду. Тогда высокая стоимость не отпугнет арендаторов, и ремонт быстро окупится.

Аренда квартиры со свежим ремонтом и мебелью стоит почти в 2 раза дороже, чем аренда большей квартиры со старой отделкой в том же доме / ДомКлик

Поэтому влияние ремонта на стоимость аренды нужно рассматривать в привязке к другим факторам — например, району и портрету потенциального арендатора. В одном случае тратиться на отделку будет нецелесообразно, в другом будет уместен ремонт с дизайнером. Например, если ваша квартира расположена рядом с крупными бизнес-центрами, уместнее будет сделать актуальный ремонт в сдержанных тонах — скорее всего, нанимателю в этом случае важнее будет комфорт и оснащение квартиры, чем стоимость.

Выводы

Стоимость одинаковой по площади арендной квартиры в Москве может отличаться на 40%. Представим, что сдаются две одинаковые однушки. Одна квартира находится в престижном районе: рядом парки, метро и МЦК, школа и детский сад, ремонт свежий и с минимальным дизайном, вид из окон — во двор. Другая — без вышеописанных преимуществ.

Первый лот около 50 000 ₽ в месяц. А честная цена за аренду квартиры более низкого качества в районе со слаборазвитой инфраструктурой 30 000 ₽. Из неё пришлось отнять:

• примерно 20% за плохой район (10 000 ₽);
• 10% за отсутствие инфраструктуры (5000 ₽);
• 10% за простенький ремонт (5000 ₽).

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.