Как создать бизнес с нуля: доходный дом в россии

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

• однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
• свободная ниша — минимальная конкуренция;
• самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
• пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

• Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
• Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
• Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
• Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
• Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

9 преимуществ этой стратегии:

Вот актуальные предложения домов в поселке городского типа Малаховка (Люберцы)

А вот предложения квартир в этом же населенном пункте:

Сравним метраж и площадь:

Очевидно, что хотя цена дома почти всегда выше цены квартиры, стоимость квадратного метра в доме существенно меньше – в 3-5 раз.

Возможность получить хорошую скидку. Традиционно дома продаются долго – срок экспозиции обычно составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. Когда появляется реальный покупатель, хозяева обычно идут на уступки. При умелом торге цену на дом можно сбить на 2-5 млн. рублей.

Сдавать в аренду студии выгодно. Если студия удачно расположено и имеет хороший ремонт, арендная ставка может быть даже выше, чем для стандартной однушки.

Сдавая студию в Люберцах, владелец может получить около 1000  рублей за 1 м2. Если же сдавать в аренду 3х-комнатную квартиру, доходность с квадратного метра будет примерно в 2 раза ниже.

Стоимость студии в многоэтажке и в доходном доме при прочих равных условиях будет одинаковой. Таким образом, инвестор достигает сразу 2 целей. Он покупает квадратные метры дешево, делит дом на студии и сдает эти же метры дорого.

Возможность стартовать без вложений. Приобрести дом можно на ипотечные средства. Это будет взаимовыгодным сотрудничествам – ведь банкам нужны деньги (процент по кредиту), а вам нужны деньги на покупку дома. Вы будете выплачивать ипотеку за счет жильцов и получите дополнительный пассивный доход. А когда кредит будет выплачен, вся сумма за аренду будет принадлежать инвестору.

Возможность сразу получить высокий денежный поток (от 80 000 рублей через 1,5 месяца). Если делать проект по готовой схеме, его можно полностью завершить за 2-6 месяцев.

Финансовая стабильность. Выплаты по ипотеке будут примерно в два раза ниже, чем выплаты арендаторов. При желании инвестор может уволиться с основной работы и жить на пассивный доход. В противном случае, нужно нанимать управляющего.

 Отсутствие проблем с соседями. Чтобы не было конфликтов, желательно подбирать квартирантов примерно одного возраста и социального уровня.

 Возможность решить свой собственный жилищный вопрос. Одну из квартир или студий можно использовать для себя. Таким образом легко можно переехать в Москву или любой другой город.

 Возможность впоследствии выгодно продать дом как бизнес.  Доход инвестора формируется с ежемесячных выплат квартирантов за минусом выплат по ипотеке, налогов и других платежей (оплата горничной и т.п.). Считается нормальным, если чистая прибыль владельца составляет примерно 50%  от общей суммы дохода.

Стратегия доходного дома дает возможность бесплатно получить дорогостоящий актив, который долгие годы будет приносить высокий пассивный доход. Купить доходный дом можно за счет ипотечных денег, а выплатить кредит за счет арендаторов.

Доходные дома в России

Немного истории

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках. В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность. В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Достоинства доходного дома

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

• профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома;
• нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов;
• жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства;
• у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей;
• отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений. Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату. Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду. Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки. Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Кто будет инвестором строительства российских доходных домов

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города. Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату. Гораздо больший интерес вызывают квартиры эконом класса; насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций. При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет. Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму. Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги. На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

• Татарстан;
• Краснодарский край;
• Самара;
• Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалеком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: «каждой семье – отдельную квартиру!».

Как организовать бизнес на аренде загородного дома вы можете узнать здесь

Дом трех Бенуа

Доходный дом Бенуа в начале XX века стал крупнейшим жилым комплексом города. Он был построен по заказу Первого Российского страхового общества. Над проектом работали два брата-архитектора Бенуа — Леонтий и Альберт — и их двоюродный брат Юлий Бенуа. Именно поэтому здание и стали называть Домом трех Бенуа. Комплекс занимал практически целый квартал. В нескольких корпусах, соединенных целой системой дворов, было распланировано 250 квартир. Дом был оснащен по последнему слову техники тех лет: здесь было паровое отопление, лифты, электричество, телефон, своя электростанция, мусоросжигательная печь, котельная и прачечная. В нижних этажах для жильцов были устроены каретные сараи и автомобильные гаражи.

Здесь жили состоятельные чиновники и литераторы, архитекторы и купцы. После революции часть квартир превратили в коммунальные, часть — отдали партийным руководителям. В одной из них поселился известный политический деятель Сергей Киров, сейчас в здании работает его мемориальный музей. Также в Доме трех Бенуа в разное время проживали композитор Дмитрий Шостакович, актер Николай Черкасов, маршал Советского союза Леонид Говоров.

Сегодня здесь находится драматический театр «Остров», в фойе которого работает музей писателя и драматурга Александра Володина.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных арендных домов может производиться за средства одного или нескольких индивидуальных вкладчиков. Также и государство может принимать участие в возведении здания или полностью строить такой объект.

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

• муниципальные;
• частные.

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

• многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
• гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
• таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
• хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
• мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Что такое доходный дом в дореволюционной России?

История арендного жилья тесно переплетается с возникновением и укрупнением городов. Стихийный рынок арендного жилья формировался из квартир, сдаваемых в аренду из нужды или от невозможности быстро продать недвижимость. Арендаторов селили в половине собственного дома, сдавали внаем несколько комнат с пансионом или отдельные этажи.

Строить доходные дома целенаправленно, для получения прибыли, стали в Европе в 18 веке. Россия подошла к этому на столетие позже в силу особенностей исторического развития аграрного государства. К середине 19 века в крупных российских городах  строительство доходного дома стало бизнесом. В таких квартирах проживали 8 городских семей из 10.

Стоимость и качество арендной жилой площади разнилось в зависимости от статуса и места расположения дома, от этажа проживания, от предоставляемого жильцу «пансиона» (услуг, обедов). Для проживания в такой квартире не требовалась прописка. Все расходы по содержанию доходных домов ложились на их владельца, он же устанавливал плату.

Инвестиции в доходный дом были крайне выгодными, а иметь такой бизнес считалось престижным. Дома назывались по фамилии хозяев.

Строительство доходных домов велось по схожим проектам:

• Дом возводился в несколько этажей, но был одно или двух подъездным.
• Для хозяйственных нужд и прислуги была черная лестница.
• Внешнее украшение большинства строений предусматривалось только для фасада, внутренняя часть дома и двор был обустроен минимально.
• На первых этажах могли размещаться магазины, ателье, конторы, мастерские, салоны, склады или фешенебельные рестораны.
• Второй и третий этаж занимали чиновники, купцы, лавочники, владельцы заводов.
• Мансардные комнаты и чердак сдавался актерам, студентам и прочим жильцам, кому это было по карману.

Однако упрощенная архитектура и планировка доходного дома не была повсеместной. В Санкт-Петербурге и Москве многие бывшие доходные дома сегодня являются памятниками архитектуры, культуры, искусства. Это дом Энгельгардта на Невском проспекте, дом Басина на пл. Островского, дом Розинштейна на Большом проспекте Петроградской стороны. Московские дома: купца Исакова на Пречистенке, Чайный домик на Мясницкой улице. Меблированные комнаты и квартиры внаем составляли более 40% жилья в больших городах.

Меценаты вкладывали деньги в строительство домов «для бедных» по всей России. Были и социальные доходные дома, которые содержало государство. Селились там малоимущие граждане, аренда для них была бесплатной. Качество подобного жилья было ниже критики, но, тем не менее, оно функционировало. В послереволюционной России все квартиры были национализированы и распределялись государством. Сегодня говорить о рынке доходных домов в нашей стране можно как о зарождающемся бизнесе, не более.

Богач-чудак

Одни из первых доходных домов в столице спроектировал в 1785-1790 гг. сам Матвей Казаков — на Ильинке, д. 8 и д. 10, для купцов Калинина и Павлова и д. 12 (1) для купца Хрящева. Парадный 6-колонный портик, а под многочисленными входами-арками — лавки и магазины. Сами квартиры располагались на 2-м и 3-м этажах. Не менее великий Осип Бове тоже по­строил доходный 3-этажный дом в 1816 г. на Никольской ул. (он снесён, на его месте д. 19-21) — для книготорговца Глазунова. Мэтры классицизма, творцы дворян­ских усадеб «перестраивались» на потребу изменившихся времён.

Трехэтажное вытянутое в длину здание на Ильинке (д. 8 и д. 10), построенное Матеевым Казаковым для сдачи внаем под лавки, квартиры и различные учреждения. Так, например, здесь размещались Немецкий клуб и Купеческое собрание.

Бум «доходного» строитель­ства поначалу пришёлся на 1870-1890-е гг. Дома возводили частные лица, различные общества и монастыри. Стоило это съёмное жильё не так уж и дорого — от 100 до 500 руб. в месяц. Горький в 1902 г. будто бы снимал 10-комнатную квартиру в 300 кв. м площадью за 1000 руб. в год. Было жильё и для малоимущих — как дом № 65, построенный в 1906-1908 гг. на углу 2-й Мещанской (ул. Гиляровского) (2).

Статья по теме

Помощь святой десницы. Как сейчас выглядят старейшие московские монастыри? Он назывался «Свободный гражданин» и был воплощён по завещанию крупноготорговца Гаврилы Солодовникова. Богатейший человек своего времени, известный своими чудачествами, велел потратить львиную часть своего 20-миллионного состояния на школы, женские училища и дома для бедняков. Так, «Свободный гражданин» возвели по принципу общежития-коммуны с дешёвыми квартирами (коих было больше 1000!). На самом деле «дом Солодовникова» — это два строения, № 65 и № 61 (для бедных семей). При них — би­блиотека, магазин, баня, столовая, прачечная, ясли и детсад! Здания при этом красивы — из красного кирпича с белым декором, островерхими крышами и башенками. «Архитектурный коктейль» из модерна и неоготики, уходящей корнями в Средневековье, отличает облик множества доходных домов. Они, кстати, хорошо сохранились — при советской власти их легко приспособили под коммуналки: они и сегодня вполне могут быть пригодны — не зря взялись за их реставрацию (дом Быкова, «дом с атлантами» и др.).

А сын Гаврилы Солодовникова Пётр купил в 1911 г. здание (и тут же перестроил его под доходный дом, добавив два этажа) с видом на Кремль в Лебяжьем пер., д. 6/1 (3) . Кроме комнатушек в нём располагались Театр миниатюр и «Электротеатр» — синематограф. Гены: театр содержал и его чудак-отец!

Рынок не любит делать подарки

– Если доходные дома – такой универсальный способ улучшения жилищных условий, почему о них так долго всерьез не вспоминали?

– Об избалованности инвесторов я уже сказал. Но и в обществе в целом сформировались определенные стереотипы. Так называемая халява у нас всегда пользовалась спросом. И социальный наем, который существовал 70 лет, приучил к тому, что жилье – это халява. Посмотрите: людям массово давали жилье бесплатно. Когда я встречался с иностранцами, они поражались – неужели вы такие богатые? Известно же, какие затраты требуются на строительство!

С переходом на новые экономические отношения стала очевидной обременительность бесплатной раздачи жилья. Поэтому государство вынуждено было формировать рынок жилья и создавать новые условия игры. Ставка на покупку, на право собственности на жилье – это вынужденная мера, призванная переломить старый менталитет, мол, мне и так все дадут. Рынок прояснил истинную цену «подарка» и расставил все по своим местам.

– В каком состоянии находится сейчас создание доходных домов?

– В зачаточном. Примечательно, что в нашем законодательстве нет даже такого понятия – «доходный дом». Оно отсутствует в гражданском, жилищном и земельном кодексах. В строительных нормативах его тоже нет. Соответственно нет и специфических требований к нему. Хотя до 1917 года такие требования существовали.

В дореволюционной России доходные дома вообще были весьма распространены в больших городах (в том числе казенные). И когда в Первую мировую войну разразилась инфляция, государство, тем не менее, регулировало цены, устанавливало предельный уровень квартплаты. Московский генерал-губернатор позволил поднять эту планку вдвое лишь после того, как все прочее подорожало в десять раз.

Для нас это пока вещь в себе – как установить разумные границы платы за наем. Понятно, что регулировать ее в конце концов должен рынок. Но кто-то обязан запустить процесс, установить стартовую цену. Не скрою, когда Департаментом инвестиционных программ строительства был построен первый современный коммерческий доходный дом, то перед инициаторами возникли проблемы – сколько брать за наем, какова должна быть доходность? И вообще, из каких соображений исходить при решении этих вопросов?

Загадочная рюмка

За более чем столетнюю историю дом стал одной из самых узнаваемых построек района и оброс легендами. Большинство из них связаны, разумеется, с необычным украшением его угловой башни. Итак… 

Легенда первая

Купец Филатов так любил кутить, что едва не растратил все свои средства. Он смог вовремя остановиться, снова разбогател и построил доходный дом, на крыше которого поставил перевернутую рюмку как символ отказа от алкоголя.

Легенда вторая

Действительно, ходили слухи, что доходный дом с дешевыми квартирами построила мать купца по совету священника, чтобы сын покончил с пьянством. Совет действительно помог: добрый молодец бросил пить, а женщина велела установить на угловую башню нового дома перевернутую рюмку.

Легенда третья

Говорят также, что дом построил Филатов-старший, чтобы сын-гуляка отказался от выпивки. Отец купца пообещал подарить ему новое жилье, если тот бросит пить, и отпрыск согласился.

Легенда четвертая

У первых трех версий есть много противников, которые рассказывают, что купец Яков Филатов был попечителем московской старообрядческой общины – одной из важнейших в Российской империи. Учитывая, что за пьянство старообрядцы пожизненно отлучали человека от церкви, а за курение – посмертно, в «алкогольную» версию верится с трудом, а перевернутая рюмка – это просто перевернутая рюмка. 

Легенда пятая

Самой правдивой кажется версия, по которой архитектор Дубовский, мастер стиля модерн и любитель средневековой романтики, задумал дом как олицетворение подводного царства. Из перевернутой чаши, а не рюмки, «растеклись» по стенам здания обитатели морских глубин: ундины, ракушки, кальмары, рыбы, морские водоросли, моллюски и невиданные чудища. Можно предположить, что доходный дом Филатова был воплощением городской крепости, защищенной от суеты: пугающая рыбья голова под линией карниза угловой башни напоминает о горгульях на средневековых соборах, а «рюмка» – об остроконечных башенках на замках европейских феодалов.

Перевернутая «рюмка» – не единственный предмет посуды, который украшает здание: под высоким козырьком слева на фасаде со стороны Остоженки внимательный взгляд заметит «чайную ложку». Фото: Фотобанк Лори 

Здание доходного дома до наших дней сохранило статус жилого дома. После революции в нем находились коммуналки, которые в конце прошлого столетия постепенно переделали в обычные квартиры. В начале XXI века знаменитую «рюмку» отреставрировали и она по сей день красуется в центре столицы. 

Фото: Фотобанк Лори

ул. Остоженка, дом 3/14, строение 1
    Смотреть на карте

Особенности доходных домов

К вышесказанному стоит добавить, что в девятнадцатом веке и начале двадцатого столетия подобные дома составляли основной способ проживания для простого народа. Владельцы доходных домов хорошо понимали, насколько прибыльно их дело, и соревновались между собой в цене. Вообще надо сказать, что чем больше квартир было в доме, тем он был дешевле. Малое же количество жилых помещений делало доходный дом чуть ли не элитным местом для жизни, за которое требовалось и раскошелиться.

А еще часто в доходных домах размещались различные лавки и магазинчики — на первых этажах, конторы и всевозможные мастерские — выше, в подвалах располагались склады. Кроме того, нередко сам хозяин доходного дома тоже жил в нем, так что какое-то пространство уходило на его собственные апартаменты. Соответственно, на арендуемые помещения под жилье оставалось уже не так много места.