Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

В статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

• нотариусы;
• юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Какие банки работают со счетами эскроу

Перечень банков, имеющих разрешение работать со счетами эскроу, .На момент написания статьи в этом списке было 95 кредитных организаций.

Изначально право открывать эскроу-счета имели только банки с рейтингом «A-(RU)» или «ruA-» (их присваивают два ведущих российских рейтинговых агентства в банковской сфере). Однако с середины мая 2019 года перечень уполномоченных банков расширили, включив в них те, которые имеют менее высокие рейтинги надежности – «BBB-(RU)» или «ruBBB-». На операции, связанные с кредитованием долевого строительства, банки могут направлять не более 20% своих финансовых активов.

Первым банком, открывшим счет эскроу для строительных компаний, стал в 2018 году Сбербанк, затем это сделали ВТБ и банк «Российский капитал».

Использование в различных сферах деятельности

Применение рассматриваемого способа расчётов допустимо практически в любых сделках купли-продажи. Обычно эскроу счета используют там, где применяются достаточно большие суммы выплат. Однако существуют сферы человеческой жизни, где использование указанного способа расчётов распространено особенно широко.

Особенности использования в долевом строительстве

Известно, что квартиру можно купить намного дешевле в тех случаях, когда сделка оформляется ещё во время строительства дома. Как известно, строительной компании в это время очень нужны средства, а будущие жильцы заинтересованы в уменьшении стоимости жилья.

В этой сфере иногда случаются ситуации, когда деньги внесены, но строительство завершить не получилось. Иногда причиной может стать мошенничество, однако бывает и так, что строительная компания просто не смогла завершить строительство по финансовым или другим причинам.

В такой ситуации вкладчики оказываются в тяжёлом положении. Они могут потерять значительные суммы, на которые они планировали купить себе жильё. Государство старается оказывать помощь в таких случаях, но она не может охватить всех, кому это требуется.

С 2019 года в РФ действует закон № ФЗ-175 от 01.072018, в котором установлена обязательность использования счетов эскроу при внесении денег дольщиками. В этом случае их средства защищены, а строительная компания не сможет забрать деньги до тех пор, пока не предоставит жильё.

При оформлении таких договоров должны быть выполнен следующие требования:

1. Договор можно подписывать с банком, который находится в соответствующем списке регулятора.
2. Комиссионные банку за предоставления услуги платит строительная компания.
3. Деньги фирма получит только тогда, когда предоставит ключи от квартиры. При этом если будут претензии к качеству её ремонта, это не отменит передачу средств.
4. Банк, с которым заключена сделка, частично контролирует деятельность строительной фирмы. Например, если тот возьмёт кредит для постройки дома, он не сможет использовать его для на несвязанные с этим цели.
5. Использование эскроу освобождает фирму от других видов ответственности. Например, они не делают отчислений в компенсационный фонд и не оплачивают страховку.
6. В долевом строительстве нельзя использовать для обеспечения безопасности сделки банковскую ячейку или аккредитив.

При несвоевременном окончании строительства дольщик не сможет пожаловаться.

Застройщики снизят риски

Снизятся риски и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.

Директор по гарантийным продуктам «Дом.РФ» Антон Воронин ожидает положительного эффекта от изменений. В компании считают, что проектное финансирование повысит темпы жилищного строительства. По мнению Воронина, это может значительно повысить доверие населения к покупке жилья на этапе строительства.

Грядущие изменения в 2019 году

Посредством эскроу-счетов возможно незначительное изменение ситуации в рамках долевого строительства. Покупка жилого помещения на этапе котлована обладает большей безопасностью, как защита от потерь, получение жилья или возврат денег. С 2019 года инвестиции граждан будут защищены законодательно

Здесь существуют две стороны. Стоимость новостройки склонна к постепенному возрастанию. Если раньше застройщики решал сам, как вкладывать собранные средства в строительство, то теперь всё не так. Придётся брать банковский заём под проценты для возведения многоквартирного дома и сдачи с точностью на основе графика. Расходы, связанные с обслуживанию застройщика и кредитованием, становятся проблемой потребителей.

Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами. После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Это, конечно, еще один минус, но минус не формата эскроу-расчетов самого по себе, а уже — всего подхода к разработке законопроекта. Однако есть люди, которые понимают, что лучше переплатить стоимость квартиры, чем лишиться всех денег из-за банкротства застройщика или мошеннической схемы. Так, сегодня, пожалуй, большинство тех дольщиков, которые стали жертвами махинаций и недобросовестных застройщиков, наверняка скажут, что лучше бы они приобрели квартиру незначительно дороже по системе эскроу-счета, но зато получили бы больше гарантий.

Порядок оформления и проведения

Чтобы воспользоваться эскроу счётом, нужно предпринять следующие шаги:

1. Покупатель и продавец должен договориться между собой о способе проведения сделки.
2. Они посещают банк и заключают с ним трёхсторонний договор.
3. Покупатель заранее кладёт требуемую сумму на предложенный банком счёт. До того момента, как произойдёт выплата. Деньги принадлежат покупателю. Если сделка по какой-либо причине прервётся, они будут ему возвращены.
4. Продавец передаёт продаваемые активы и оформляет все требуемые документы.
5. После этого покупатель уведомляет банк о том, что условия выполнены. Обычно это делается путём предоставления оговоренных в договоре документов.
6. После этого банк передаёт деньги продавцу. Он может это делать различным образом: открыть доступ к ранее заблокированному счёту, предоставить нужную сумму наличкой или перевести средства на указанный банковский счёт. Способ расчёта указывается в заключённом сторонами договоре.

Оформление передачи активов происходит различным образом в зависимости от их вида. Также возможна ситуация, когда деньги внесены, но товар передан не был. В этом случае условия сделки считаются невыполненными, а деньги возвращаются покупателю.

Банк, за оказание услуги оставляет ранее оговоренные со сторонами комиссионные. Обычно для оформления документов отводится определённый срок. Если они были предоставлены с опозданием, то банк обычно увеличивает сумму комиссионных.

Особенности страхования и налогообложения счета эскроу

Подоходный налог (или налог на прибыль для юрлиц) на любой вклад в банке (а деньги на счете эскроу являются вкладом покупателя) начисляется в том случае, если процентная ставка превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ + 10%

Но это не так важно, поскольку на эскроу-счета проценты не начисляются. А значит, налогом такие счета не облагаются ни при каких условиях

Страхование средств физлиц на счете эскроу регулируется федеральным законом № 177-ФЗ от 23.12.2003 (ст.12.1). Если с банком что-то случится, депоненту вернут 100% денег, внесенных на эскроу-счет, но не более 10 миллионов рублей. Если таких счетов открыто несколько, общий размер возмещения также не может превышать 10 млн. рублей.

Чтобы получить страховку, в Агентство по страхованию вкладов необходимо представить заявление, паспорт, копию договора на открытие счета.

На юридических лиц страхование вкладов не распространяется, они могут застраховать внесенную на эскроу-счет сумму самостоятельно.

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

1. ПАО Сбербанк.
2. ПАО Банк ВТБ.
3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

ПОЛЕЗНЫЙ ЭСКРОУ-СЧЕТ?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут. Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет. При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

Лайфхак

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт. Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут

А ещё не стоит забывать об инфляции…

Вот так бывает

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации. В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме. Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению. Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка. «С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко. При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее. Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

Вот так бывает

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

• Безопасность расчетов
  В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

• Сохранность денег
  Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

• Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

• Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

• Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

• Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
  Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.
  Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

• Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).