Инвестирование в коммерческую недвижимость

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости в наши дни

Коммерческая недвижимость по своему определению и назначению должна вести к извлечению стабильной прибыли, приросту капитала, получение инвестиционных доходов от аренды.

Коммерческие объекты недвижимости разделяются на следующие виды:

• Социальные здания;
• Офисные помещения;
• Производственные помещения;
• Отдельно стоящие здания;
• Помещения для розничной торговли (магазины, ТЦ, рынки);
• Помещения свободного назначения (отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения);
• Апартаменты (квартиры для арендного бизнеса, сдачи посуточно).

Доходы от указанных объектов инвесторы получают, как правило, в виде арендной платы, согласно заключенному договору аренды (см. Куда вкладывать деньги?). Если договор долгосрочный, инвестиции в коммерческую недвижимость проще спрогнозировать, они не склонны к резким изменением цен, следовательно не подвержены панике и абсолютно стабильны.

Особенности выбора объекта коммерческой недвижимости

Рассмотрим на примерах виды объектов недвижимости и их главные характеристики.

Конкретный объект недвижимости, наиболее выгодный для дальнейшего извлечения прибыли.
Это нежилые помещения, расположенные на первых этажах строящихся многоквартирных домов. От 50 -100 кв.м. Такие помещения всегда будут востребованы под парикмахерские, кабинеты стоматологии, аптеки, кофейни и т.д

Что необходимо учесть при выборе данного типа объекта:

• Месторасположение (центр, спальный район), главное, учесть пешеходный и автомобильный трафики. Если то и другое присутствует, сомневаться не стоит.
• Планировка (чем меньше несущих стен, тем успеха в сдаче в аренду будет больше).
• Электрическая мощность. Наши застройщики не балуют покупателей коммерческой недвижимости, более 5 кВт не дают, а значит вы столкнетесь с затратной частью по увеличению мощности. Оптимальная для таких помещений мощность 15-20 кВт.
• Наличие парковки.

При правильном выборе такого объекта, окупаемость при сдаче в аренду, по статистике нашего агентства, составит от 6 до 8 лет.

Торговые Центры. Не всегда застройщики пускают мелких инвесторов. Да и в дальнейшем, как правило, создается управляющая компания этого же застройщика, которая может диктовать или создавать все условия по поиску арендатора по своему усмотрению, по концепции торгового центра. Это наиболее правильно, но затратно для инвестора. Размеры обслуживания таких площадей гораздо выше, а получаемая арендная прибыль не всегда оправдывает ожидания.

Окупаемость может достигать 10-12 лет.

Офисные и складские помещения. Стоимость на подобную недвижимость чуть ниже, но договора аренды по ним заключаются, как правило, на длительный срок. Окупаемость до 10 лет.

Основные нюансы при сдаче коммерческого объекта в аренду:

• Регистрация договора(при заключении более 11 мес.);
• Налоги.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости. 
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. 
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Период окупаемости коммерческой недвижимости

Это если речь идет о покупке с целью сдачи в аренду. Другие капиталовладельцы рассматривают инвестиции в коммерческую недвижимость как спекулятивную операцию: купить дешевле и продать дороже. Чаще всего они инвестируют в строительство торговых или офисных центров, приобретая права на определенные помещения в будущем объекте, а затем, по мере завершения строительства, продают их.

Такой вариант инвестирования в коммерческую недвижимость всегда связан с рисками незавершения строительства по каким-либо причинам или его длительного затягивания. Кроме того, спрос на торговые или офисные помещения в новых центрах не всегда высок: он сильно зависит от их цены и месторасположения. Нередко бывает так, что выстроенные торгово-офисные центры долгое время простаивают, особенно это актуально во времена не слишком благоприятной атмосферы для развития бизнеса.

Пожалуй, вкратце это вся ключевая информация по данной теме. Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость — более доходный в сравнении с жилой, но и более рисковый способ вложения капитала. Конечно же, этот инструмент для инвестирования подойдет только частным инвесторам, обладающим достаточно солидным капиталом, поскольку коммерческая недвижимость — удовольствие не из дешевых, даже в сравнении с жилой.

Желаю вам выгодных и высокодоходных инвестиций! Оставайтесь на Финансовом гении — сайте, который всегда подскажет, как эффективно использовать личные финансы. До новых встреч!

Прочие плюсы и минусы

Помимо уровня дохода и срока окупаемости коммерческим помещениям присущие и другие преимущества. По словам аналитика Константина Енина из «НДВ-Супермаркета недвижимости», степень регулируемости этого рынка выше, чем у отличающегося непрозрачностью квартирного. Все договоры по аренде коммерческой недвижимостью оформляются официально, причем владельцы уплачивают налоги. В результате здесь легче разрешать различные спорные ситуации.

Еще одно преимущество — меньше затраты на ремонт помещений. Зачастую арендаторы коммерческой недвижимости самостоятельно делают ремонт, который компенсируется арендными каникулами. А вот ремонт жилья при необходимости обычно выполняет сам арендодатель — поясняет Константин Енин.

При этом коммерческие помещения являются более сложным продуктом в сравнении с квартирами. Успех сдачи таких объектов в аренду зависит от целой совокупности факторов. Это и назначение помещений (офисы, услуги, торговля), и наличие выгодного местоположения, планировки, инфраструктуры, транспортной доступности и пр. Иногда отсутствие какого-то одного фактора перечеркивает выгоду от приобретения помещения. Поэтому перед покупкой коммерческой недвижимости следует все просчитывать заранее.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

На что еще обращать внимание

Константин Енин советует уделять внимание параметрам самого помещения. Обязательно следует оценивать планировку, визуальную привлекательность объекта, его назначение по документам, размеры витринного пространства, достаточность мощностей

Для разных арендаторов характерны специфические требования. Так, продуктовым магазинам требуется наличие вытяжки, зоны погрузки, а также значительных электронных мощностей. Аптекам нужна площадь не меньше 75 кв. м. Для косметологических и медцентров нередко нужен высокий уровень нагрузки на квадратные метры вследствие наличия тяжелого оборудования. Дополнительные бюрократические сложности могут возникнуть из-за необходимости регистрации по адресу учебных центров.

Следует также помнить о существовании ряда ограничений, накладываемых на размещенные в жилых домах предприятия. Речь идет об ограничениях, обеспечивающих удобство жильцов. Так, на расположенные в домах рестораны может действовать ограничение времени работы только до 22:00.

Финансовые расчеты

При составлении бизнес-плана важно учитывать цену коммерческого объекта и его рыночную стоимость. Для того чтобы впоследствии получать от финансовых вложений  хорошую прибыль, сумма для инвестиций должна составлять от 5 000 000 рублей

Выгодные инвестиции –  покупка офисов. Например, на стартовый капитал можно приобрести пять нежилых помещений, с площадью по 10 кв.м. и сдавать их в аренду за 10 000 рулей. В этом случае ежемесячный доход составит 50 000 рублей. Небольшой торговый объект, в котором будет находиться магазин, может приносить доход с аренды 60 000 рублей.  Срок окупаемости таких помещений составляет от 5 лет.

Мини — отель, с небольшими номерами принесет доход от 20 000 в сутки, соответственно ежемесячная прибыль составит от 60 000 рублей. Вложения в недвижимость данного типа окупятся в срок от 7 лет.

Для того чтобы рассчитать чистую прибыль  от инвестиций, необходимо вычесть из дохода затраты на налоги, ремонт и коммунальные расходы.

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум. К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.

Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье). Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе. Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат

Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит

Налогообложение в РФ

Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.

Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:

1. объект приобретен до 2016 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
2. имущество куплено после 2016 г. и находится в собственности более 5 лет

Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.

Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий

Поиск ликвидного помещения

Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости. Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем. А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.

Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.

С чем же может столкнуться инвестор:

• Оборудование отдельного входа.
• Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
• Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.

В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них

Анализ состояние и размещение объекта

Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.

Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней. Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов

Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.

Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.

Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.

Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.

Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.

Юридическое сопровождение

Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.

Что такое коммерческая недвижимость?

Инвестиции в недвижимость во все времена признавалась одним из наиболее надежных и выгодных капиталовложений. Это объясняется тем, что на нее всегда был и будет спрос, что и подхлестывает рост цен на недвижимые объекты. И если раньше только жилье было в поле зрения инвесторов и спекулянтов, то во время бурного развития капитализма именно коммерческая недвижимость является одной из наиболее выгодных инвестиций в этой нише.

Коммерческая недвижимость — сооружения, которые реализуются в коммерческих целях — для получения прибыли. К этой категории относятся торговые центры, кафе, офисы, отели, склады и т.д.

Коммерческая недвижимость — очень специфический инвестиционный инструмент. В отличии от жилья, здесь не достаточно просто найти квартиру, купить подешевле и продать подороже. Чтобы изъять максимальную прибыль необходимо быть хорошо осведомленным в данной сфере. Сложности возникают, в первую очередь, потому что существует масса объектов коммерческой недвижимости, и все они имеют свои особенности. В то же время, рынок коммерческих объектов весьма нестабилен и необходимо знать многие тонкости, чтобы понять в каком направлении движутся настроения покупателей и какой имеется спрос. Если все эти факторы учесть, проанализировать и спрогнозировать, то есть большая вероятность хорошего профита, который даст продажа коммерческой недвижимости или ее сдача в аренду.

Инвестирование в заграничную недвижимость

Россияне все больше рассматривают этот вариант и охотно скупают помещения в других странах. Инвестиции в недвижимость в России стали уже гораздо менее популярными

Все потому, что туристическое направление активно осваивается и гораздо выгоднее обратить свое внимание туда. Такой вид инвестиций из года в год утверждается в своей позиции из-за постоянного роста

Например, в 2017 году, невзирая на кризисную обстановку, рост не прекращался.

Безусловно, найдутся ярые патриоты, которые будут отговаривать от подобного шага, но все аргументы разобьются о железную логику за. Если купить квартиру в какой-нибудь Швейцарии, то доход от сдачи в аренду инвестор будет получать в стабильной местной валюте. И в случае инфляции в нашей стране сбережения в той самой валюте останутся целыми. Кроме радужных перспектив, есть несколько но.

Первое — нужно изучить до мельчайших деталей рынок недвижимости выбранной страны. Если этого не сделать, то можно очень сильно прогадать в своих вложениях.

Второе — это обязательное условие покупки жилья, если необходимо гражданство, вид на жительство или еще какой-либо документ. Ярким примером является Кипр. Пока человек там не купит жилье, ему не выдадут вид на жительство.

Наиболее выгодные инвестиции

Инвестиции в жилую недвижимость тоже имеют свои тенденции. Например, сейчас гораздо выгоднее сдавать в аренду квартиру с очень хорошим ремонтом. Тут тоже есть варианты:

1. Посуточная аренда квартиры-студии.
2. Сдача квартиры на долгий период.
3. Длительная аренда таунхауса или аренда в сезонный период.
4. Коттедж для сдачи в аренду.
5. Стройка дома на небольшое количество квартир, чтобы продать их.
6. Приобретение нескольких квартир, которые впоследствии можно объединить и сделать хостел.

Эти варианты позволят как раз таки инвестировать с выгодой. Большинство пунктов в итоге приведут к сотрудничеству с крупными компаниями или состоятельными съемщиками.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Инвестиции в цифрах

Себестоимость строительства рассмотренного объекта, с учетом покупки земельного участка, составила 22 000 рублей за квадратный метр. Если здание не продавать, то срок окупаемости составил бы чуть меньше трех лет.

Себестоимость строительства аналогичного здания в черте города, с учетом покупки земельного участка, колеблется в диапазоне 42 000-46 000 рублей. Стоимость квадратного метра коммерческих площадей в жилых комплексах начинается от 40 000 рублей и это на стадии строительства. Арендная ставка между городом и поселком, конечно, отличается, но для розничных сетей разница составляет не более двадцати процентов, а если в договоре аренды размер арендной платы привязан к проценту от оборота магазина, то размер ежемесячной арендной платы в поселке может быть выше, чем в городе.

Через три месяца после открытия магазина здание купили.