Нежилая недвижимость

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

Экспертизу проводят:

• при оформлении сделки купли-продажи;
• для решения споров;
• при оптимизации налогообложения;
• для перераспределения долей между собственниками;
• если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

• паспорт собственника;
• технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;
• правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

1. Обращение заказчика и постановка задач.
2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
3. Подготовка и оформление отчета.
4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Ограниченное многообразие

Справедливости ради отметим, что для некоммерческой деятельности российское законодательство предусматривает гораздо больше видов организаций, чем для коммерческой. В противовес четырём основном видам первых, для НКО законодатель предлагает следующие ОПФ:

• в виде обычного общественного или же религиозного объединения граждан, которых сплачивают одни и те же интересы, нематериальные и соответственно духовные потребности, а результатом деятельности видится их возможное удовлетворение тем или иным законным образом;
• в известном всем виде — фондов, которые уже могут состоять, помимо граждан, также из юридических лиц. Те, и другие, становясь полноправными членами фонда, возлагают на себя добровольно бремя вносить в собственное имущество этой НКО взносы, в размерах и форме, определённых уставными документами. Средства, образованные как этими взносами, так и доходами от их инвестирования, и должны создать фонду возможность решать задачи общественно полезного свойства широкой направленности, будь то социальная сфера, культурна или благотворительность в чистом виде;
• посредством т.н. некоммерческого партнёрства, в котором также возможно участие граждан наравне с юрлицами. Имея целью организации содействие членам-партнёрам в получении социальных благ путём оказания всяческой юридической помощи, защите предоставленных законом прав и продвижении интересов, осуществлении научных разработок, они, партнёрства, могут вести работы в области сохранения здоровья граждан, продвигать идеи здорового образа жизни, занятий спортом, развития физкультуры, распространять знания, совершенствовать формы управления и всё это с целью удовлетворения выражающихся нематериально духовных потребностей членов НКО;
• в виде частного учреждения граждане наравне с юрлицами, выступая в роли собственников, могут создавать такие НКО с целью бесприбыльной деятельности в сфере управления, социума, культуры;
• некоммерческие организации, относящиеся к виду автономных, реализуются без института членства и предназначены для возможности оказания услуг образования, и непосредственно в сфере здоровья, физкультуры и спорта, а также права, науки и культуры;
• ассоциации, а равно союзы, напротив, предусматривают наличие членов в своих рядах, и позволяют объединять граждан вместе с юридическими лицами для, например, защиты, профессиональных интересов, для объединения усилий в достижении полезных для общества в целом и членов ассоциации в частности, целей;
• особняком стоят две формы НКО, основанные на этнических принципах, это те самые общества казаков и общины природных, коренных народов малой численности. Их целью заявляется охрана самобытности, традиций, поддержания аутентичной среды для обитания, промыслов, хозяйства и культуры.
• Для создания НКО не достаточно одного субъекта, для этого требуется минимум три лица-участника. Каждая из форм организации некоммерческой организации подразумевает специфичный порядок хозяйствования, распоряжения поступлениями, доходами и имуществом.

Но вот, когда единомышленники найдены, цели поставлены, договорённости достигнуты и форма некоммерческой организации выбрана, остаётся пройти круг формальностей, необходимых для начала работы.

Примеры некоммерческих организаций

Чтобы нагляднее продемонстрировать важность и распространённость НКО в современной России, приведём примеры. В каждом субъекте федерации активно действуют десятки, а иногда и сотни некоммерческих объединений

Часть из них популярна и успешно решает поставленные задачи, другие не на слуху и не так хорошо справляются с заявленными проблемами.

Узнаваемый в масштабах всей страны «Российский фонд культуры» является преемником Советского фонда культуры, председателем которого был Дмитрий Лихачёв. Фонд позиционирует себя как одного из самых значимых институтов гражданского общества в области сохранения и приумножения культурного достояния. Фонд насчитывает 26 филиалов. Он известен следующими проектами:

• международный конкурс имени Сергея Михалкова на лучшее художественное произведение для подростков;
• «Стипендиальная программа»;
• «Российский архив»;
• конкурс-фестиваль пейзажной живописи «Отражение»;
• фестиваль «Таланты Кубани – таланты России».

Торгово-промышленная палата России — ещё один пример известного и успешного НКО. Это добровольное объединение сотен предпринимателей и организаций с представительством в большинстве регионов России. Ему даже посвящён отдельный федеральный закон. Структура палаты насчитывает 20 профильных комитетов. Также у ТПП есть собственный третейский суд для разрешения экономических споров и коллегия посредников.

Аналитический центр Юрия Левады или Левада-Центр — это тоже некоммерческое общество в области социологических и маркетинговых исследований. Левада-Центр наиболее известен исследования в сфере внутренней политики: оценка протестного потенциала, одобрение деятельности президента, отношение к коррупции. С 2016 года работает со статусом «иностранный агент».

Другая важная некоммерческая организация, также считающаяся иностранным агентом — Комитет против пыток. Это межрегиональное объединение помогает жертвам пыток в системе исполнения наказаний и правоохранительных органах, а также представляет интересы пострадавших в суде. Бал награждён премией Совета Европы по правам человека.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Коммерческие и некоммерческие организации — таблица отличий

Как коммерческие организации, так и НКО, имеют свои особенности и различия в принципах ведения деятельности, приведенные в таблице ниже (табл.1).

Таблица 1. Отличия коммерческих организаций и НКО

Пошаговая инструкция для проведения добровольной ликвидации НКО

Процедура закрытия НКО регулируется ст. 61–65 ГК РФ и начинается стандартно, так же как и юрлица, с принятия решения о ликвидации. Решение принимается совместно учредителями на общем собрании и обязательно протоколируется.

Далее последовательно формируется ликвидационная комиссия, назначается ликвидатор (ответственное лицо). Именно созданная комиссия получает полномочия по управлению делами НКО, проводит необходимые мероприятия, связанные с ее закрытием.

Процедура ликвидации юрлица не исключает ситуации, при которых заявителю может быть отказано в госрегистрации ликвидации. Тогда НКО получает письменный отказ с объяснением причин.

Основания для отказа определяет ст. 23 ФЗ РФ № 129. Так, к примеру, отказать могут из-за отсутствия обязательных документов, наличия несоответствий в представленных сведениях либо из-за подписания заявления неполномочным лицом.

Юридическая личность некоммерческих организаций

Некоммерческие организации как юридические лица

Некоммерческой организацией является юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятель- ности и не распределяет полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 ГК; п. 1 ст. 2 Закона о некоммерческих организациях).
В отличие от коммерческих организаций некоммерческие организа- ции не являются профессиональными участниками имущественных от- ношений. Поэтому для некоммерческих юридических лиц законодатель устанавливает специальную (целевую) правоспособность (п. 1 ст. 49 ГК) и разрешает использовать имеющееся у них имущество лишь для достижения целей, указанных в их учредительных документах (п. 4 ст. 213 ГК). В связи с этим основной целью деятельности некоммер- ческой организации не может служить извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК; п. 1 ст. 2 Закона о некоммерческих организациях). Выступление не- коммерческих юридических лиц в гражданском обороте обусловлено необходимостью материального обеспечения их основной деятельно- сти, которая не должна являться предпринимательской. Несмотря на то что всем некоммерческим организациям разрешено, хотя и с огра- ничениями, заниматься предпринимательством, такую деятельность они могут осуществлять лишь постольку, поскольку это служит дости- жению целей, ради которых они были созданы, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК). Например, образовательное учреждение вправе оказывать платные дополнительные образовательные услуги, не пре- дусмотренные соответствующими образовательными программами и государственными образовательными стандартами. Платная обра- зовательная деятельность негосударственного образовательного учре- ждения не рассматривается как предпринимательская, если получае- мый от нее доход полностью идет на возмещение затрат на обеспече- ние образовательного процесса (в том числе на заработную плату), его развитие и совершенствование в данном образовательном учреждении (ст. 45–47 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-I «Об образовании»1, далее – Закон об образовании).
Вместе с тем по общему правилу учредители (участники) неком- мерческой организации не вправе распределять между собой прибыль (доход), полученную от ее деятельности (п. 1 ст. 50 ГК). При ликвида- ции некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется в соответствии с ее учредительными документами на цели, в интересах которых она была создана, и(или) на благотворительные цели, если иное не предусмот- рено законом. Некоммерческие юридические лица, за исключением учреждений, политических партий и религиозных организаций, мо- гут признаваться несостоятельными (банкротами).
Организационно-правовые формы некоммерческих юридических лиц отличаются гораздо большим разнообразием по сравнению с ком- мерческими. В рамках одного вида могут существовать несколько раз- новидностей некоммерческих организаций, статус которых регламен- тируется не только ГК, но также федеральными законами и другими правовыми актами РФ.
Большинство некоммерческих организаций, подобно коммерче- ским, являются корпорациями, т.е. построены на началах фиксирован- ного членства. Однако встречаются некоммерческие юридические ли- ца, не являющиеся корпорациями (учреждения, фонды, автономные некоммерческие организации и др.).
Среди некоммерческих организаций обнаруживаются и смешан- ные формы. Благотворительные либо религиозные организации мо- гут быть названы учреждениями с корпоративным устройством, так как по форме они являются корпорациями, а фактически представляют собой учреждения (ст. 6, 7, 10, 15 Федерального закона от 11 августа 1995 г. № 135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотвори- тельных организациях»1, далее – Закон о благотворительной деятель- ности; ст. 8, 10 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ
«О свободе совести и о религиозных объединениях»2, далее – Закон о свободе совести). Существенным отличием названных организаций от классических корпораций является то обстоятельство, что, даже если благотворительная или религиозная организация основаны на членстве, далеко не каждый из ее членов может участвовать в управ- лении организацией и ее имуществом. Высшим органом управления благотворительной организации выступает ее коллегиальный орган, формируемый в порядке, предусмотренном уставом этой организа- ции (ст. 10 Закона о благотворительной деятельности).
Гражданским кодексом предусмотрены следующие организацион- но-правовые формы некоммерческих организаций:

Разъяснение

Некоммерческие корпоративные организации — это некоммерческие организации, учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган.

Некоммерческие унитарные организации — это некоммерческие организации, не имеющие членства.

Некоммерческие корпоративные организации входят в состав категории юридических лиц: «корпоративные юридические лица (корпорации)» — юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган.

К некоммерческим корпоративным организациям относятся:

Потребительский кооператив — основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. К потребительским кооперативам относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

Общественная организация — добровольное объединение граждан, объединившихся в установленном законом порядке на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей. К общественным организациям, в том числе относятся: политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления (пп. 2 п. 3 ст. 50 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ));

Ассоциация (Союз) — объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.

Товарищество собственников недвижимости — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Казачьи общества — казачьими обществами признаются формы самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества. Казачьи общества создаются в виде хуторских, станичных, городских, районных (юртовых), окружных (отдельских) и войсковых казачьих обществ, члены которых в установленном порядке принимают на себя обязательства по несению государственной или иной службы. Казачьи общества подлежат внесению в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации.

Община коренных малочисленных народов Российской Федерации — добровольные объединения граждан, относящихся к коренным малочисленным народам Российской Федерации и объединившихся по кровнородственному и (или) территориально-соседскому признаку в целях защиты исконной среды обитания, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры.

Адвокатские палаты — некоммерческие организации, основанные на обязательном членстве и созданные в виде адвокатской палаты субъекта Российской Федерации или Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации для реализации целей, предусмотренных законодательством об адвокатской деятельности и адвокатуре.

Адвокатские образования, являющиеся юридическими лицами — коллегии адвокатов, адвокатского бюро или юридические консультации.

Нотариальные палаты — некоммерческие организации, которые представляют собой профессиональные объединения, основанные на обязательном членстве, и созданы в виде нотариальной палаты субъекта Российской Федерации или Федеральной нотариальной палаты для реализации целей, предусмотренных законодательством о нотариате.

Пошаговая инструкция по регистрации

После госрегистрации НКО наделяется правами юридического лица. Она может осуществлять хозяйственную деятельность и обязана отчитываться по ее результатам. Вопросы учета находятся в компетенции территориальных отделений министерства юстиции РФ. Также данная структура занимается проблемами реорганизации и ликвидации.

Данная организация вправе вносить изменения в уставные бумаги некоммерческого объединения, включать сведения об НКО в Единый госреестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Процедура регистрации НКО включает несколько этапов.

Шаг 1. Определение направления и целей работы

Производится подбор видов экономической деятельности в соответствии с законами РФ, целей, ради которых создается объединение.В отличие от коммерческих, НКО вправе заниматься не всеми видами деятельности, перечисленными в ОКВЭД.

Шаг 2. Определение юридического адреса

По гражданскому законодательству регистрировать объединение нужно по месту нахождения его исполнительного органа. Работу НКО контролирует Минюст. Он может проверить юридический адрес. При обнаружении нарушений к организации могут применить санкции в виде штрафов, ограничений, обращения в суд для принудительной ликвидации.

Пример. Подтверждение адреса НКО. Юридический адрес объединения может подтверждаться гарантийным письмом собственника помещения следующего содержания:

Шаг 3. Выбор наименования для НКО

По законодательству РФ название НКО должно содержать ссылку на правовую модель и вид деятельности. Главным является соответствие формы НКО и направления деятельности. Правильное указание этих данных влияет на положительное решение о постановке объединения на учет.

Шаг 4. Составление Устава организации

Данный документ должен содержать следующие сведения:

• Наименование НКО;
• Местонахождение;
• Управляющую структуру;
• Порядок вступления и выхода учредителей;
• О филиалах;
• Источники образования имущества и распоряжение им;
• Порядок внесения поправок в учредительные бумаги;
• Обстоятельства реорганизации и закрытия;
• Схему созыва и проведения собраний участников;
• Иную информацию.

Шаг 5. Подача заявления для регистрации

Документ имеет типовую форму Р11001. Бланк есть в интернете, можно воспользоваться специальной программой на сайте налоговой. Заявление пишется в двух экземплярах, один из которых заверяется у нотариуса. Копии регистрирующий орган не принимает. Затем заявление передается в уполномоченный орган. При наличии ошибок и неточностей в регистрации откажут.

Шаг 6. Оплата государственной пошлины

По налоговому законодательству при регистрации НКО оплачивается пошлина. Ее размеры для разных форм НКО приведены в таблице.

Пошлину можно оплатить в любом банке. Реквизиты есть в Минюсте или на его официальном сайте. В квитанции на уплату пошлины должны фигурировать данные того лица, которое будет подавать документы на регистрацию.

Последующие шаги выглядят так:

• Представление документов в Минюст. Полный перечень нужных бумаг приведен в Законе.
• Получение свидетельства.
• Получение кодов статистики. Обратиться в Росстат может учредитель или его представитель по нотариально заверенной доверенности. Нужно представить свидетельство, выписку из ЕГРЮЛ и написать соответствующее заявление.
• Учет в фондах. НКО обязана встать на учет в пенсионном, медицинском фондах и соцстрахе.
• Изготовление печати.
• Открытие счета. Объединение подбирает банк и открывает в нем расчетный счет. Он потребуется для осуществления безналичных расчетов.