Различия операционного и финансового лизинга

Какое имущество можно взять в лизинг, а какое нельзя

Согласно Федеральному Закону «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N 164-ФЗ, в лизинг можно взять любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Иными словами, это непотребляемое имущество, которым можно пользоваться даже после его изнашивания. Такое, как:

автотранспорт

Например, автомобиль для представительских целей, несколько машин для обновления таксопарка или спецтехнику для производства.

Преимущества и недостатки лизинга автотранспорта

оборудование

В лизинг можно взять офисную технику, сложное IT-оборудование или оборудование для промышленного производства. Когда компаниям нужно обновить имущество на более современное или расширить производство, они, чаще всего, делают это именно в лизинг.

Преимущества и недостатки лизинга оборудования

недвижимость

Которую также можно выкупить или вернуть лизинговой компании. Чаще всего клиенты используют лизинг, когда им нужно арендовать крупный офис или большую производственную площадь. Учитывая, что в итоге недвижимость можно приобрести в собственность, лизинг получается выгодней коммерческой ипотеки.

Преимущества и недостатки лизинга недвижимости

В лизинг нельзя взять:

• продукты питания;
• сырье;
• стройматериалы;
• земли, леса, водоемы и др. природные объекты;
• военную технику;
• оборудование без заводских номеров.

У этих предметов либо есть «срок годности», либо их финансовая аренда запрещена законом.

Какие законы регулируют лизинг?

Лизинг регулируется ст. 665 и 666 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 №164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” и подзаконными актами.

В договоре лизинга учитывайте существенные условия:

• условие о предмете лизинга;
• условие о размере лизинговых платежей;
• условие о сроке лизинга;
• условие о продавце имущества: кто выбирает его — лизингополучатель или лизингодатель.

Если в договоре нет этих условий, он считается незаключенным. Еще в договорах можно оговорить, кто обслуживает технику, обучает кадры, на чьем балансе учитывается имущество, что происходит с ним по окончании договора и какой будет тогда выкупная цена. Важные вопросы: порядок страхования имущества и распределение рисков между сторонами договора.

Достоинства и недостатки лизингового договора

Преимущества для юридического лица

Основной довод предприятий в пользу лизинговых схем — оптимизированное налогообложение:

• снимаются обременительные платежи налога на имущество, поскольку формально объект предприятию не принадлежит и на баланс не ставится. Более того, когда через десяток лет лизингодержатель поставит приобретение на баланс, владение окажется практически полностью изношенным в силу троекратно увеличенных по договору лизинга амортизационных свойств недвижимости;
• платежи по договору лизинга проводятся как расходная часть, что позволяет «законспирировать» прибыль, логично и законно снизив налоги.
• существуют схемы возврата НДС.

Лизинговое приобретение коммерческих объектов для предприятия выгоднее, чем традиционные способы купли/продажи в рассрочку, ипотеки. В силу столь привлекательных моментов лизинг недвижимости применяется значительно чаще юридическими лицами, нежели гражданами.

Аспекты лизинга недвижимости.

Чем интересен лизинг для граждан

Требования лизинговой компании к будущему арендатору мягче, нежели банковское «3-D сканирование» заемщика: не нужно собирать массу справок в подтверждение платежеспособности, искать поручителей и созаемщиков.

Поэтому для обычных граждан лизинг интересен в ситуациях, когда взять ипотеку или жилищный кредит нереально:

• нет официального источника дохода или вознаграждение носит «плавающий» характер;
• кредитная история далека от идеала.

Есть и другие преимущества лизинговых программ для граждан:

• отсутствуют регистрационные платежи;
• ежемесячный платеж по лизингу сопоставим со среднерыночной арендной платой за недвижимость подобного класса;
• авансовый платеж может оказаться ниже, чем при оформлении ипотеки: существуют лизинговые программы, когда эта сумма составляет менее 10%;
• график внесения арендной платы устанавливается в зависимости от возможностей плательщика, процент фиксирован, в ходе реализации лизинга возможны корректировки по взаимному согласованию;
• поскольку квартира находится в собственности лизингодателя, обладатель арендного жилья освобождается от уплаты имущественного налога.

Если договором предусмотрен переход права, по завершению аренды объект становится собственностью арендатора на оговоренных заранее условиях (указываются в договоре). Также лизингополучатель может предусмотреть возможность пролонгации соглашения после окончания срока аренды.

Недостатки лизинга как способа приобретения недвижимости

Главный недостаток лизинга недвижимости – статус предмета сделки:

• находится в аренде лизингополучателя и не принадлежит ему на правах собственности;
• юридически объектом полноправно обладает лизинговая компания, что значительно упрощает изъятие недвижимости у арендатора;
• в отличие от ипотеки для столь радикальных мер не понадобятся судебные решения, а также значительные просрочки плательщика.

Так что, заключая лизинговое соглашение, стоит детально изучить правовые последствия предлагаемых ЛК условий, дабы не потерять квартиру и деньги.

Приобрести в лизинг можно только зарегистрированную недвижимость, поэтому на рынке долевого участия применить ФЗ 164 не получится.

Условия лизинговых программ существенно различаются в зависимости от компании: подыскать организацию с действительно выгодными и, самое главное, прозрачными условиями не просто. Сейчас многие ЛК являются дочерними структурами крупных банков.

К примеру, ВТБ24 –Лизинг или Сбербанк-Лизинг. Банки не горят желанием платить налоги на имущество. Поэтому фискальные платежи имущественных налогов обязательно «попадут» в расчет арендных сумм. В целом на законодательном уровне схема применения лизинга в недвижимости прописана крайне расплывчато, в отличие от той же ипотеки.

Кроме того, с появлением льготных ипотечных продуктов с господдержкой лизинговые процентные ставки выглядят слабо: до 18% по аренде против 11 пунктов годовых по ипотеке. И это главная причина небольшой популярности лизинговой схемы приобретения жилья.

Существенные условия лизинговой сделки

К существенным условиям относятся:

• Определение того, кому из сторон сделки принадлежит право выбора лизингового имущества.
• Предмет договора. Он должен быть чётко охарактеризован по всем критериям. Необходимо подробно перечислить все данные по техпаспорту оборудования или автомобиля – год выпуска, инвентарный номер, модель, площадь, масса, место эксплуатации и т. п.
• Срок лизинга.
• График платежей. В нём фиксируется дата начала платежей после передачи объекта в пользование.
• Балансовая принадлежность вещи. От этого будет зависеть, кто является плательщиком налога на имущество.

Также в тексте соглашения определяется возможность применения ускоренной амортизации объекта, и кто из сторон будет проводить его ремонт и сервисное обслуживание.

Важно! Договор финансовой аренды (лизинга) признаётся заключённым с момента, когда стороны согласовали его существенные условия

Суть возвратного лизинга для физ лиц

Главное отличие от обычного лизинга – количество участников и их статус. Продавца здесь нет, а арендатор выступает в двух лицах. Он и продает, и пользуется предметом сделки возвратного лизинга. При таком положении дел стороны подписывают два договора, так как необходимо документально зафиксировать продажу имущества и его предоставление в лизинг.

Существуют и иные отличия:

• Срок аренды. Напрямую зависит от стоимости участвующего в сделке имущества. Если на условиях возвратного лизинга предоставляется транспортное средство, максимальный период аренды составляет 3 года, при операциях с недвижимостью – 5 лет.
• Предприятие, арендующее оборудование, здание или транспорт, зарабатывает на продаже имущества лизинговой компании. Это основная цель, вынудившая пойти предпринимателя на заключение договора. Деньги эти тратятся на насущные проблемы компании и не ограничены целевым назначением.
• Минимальный объем составляемых документов.

Об этом хорошо осведомлена Налоговая служба, следящая за чистотой проведения операции. Сделки тщательно проверяют, особенно если заключающие их фирмы связаны долгосрочным сотрудничеством. Когда обман откроется, проштрафившемуся бизнесмену отменят положенные по закону налоговые вычеты. Необходимость возвратного лизинга придется обосновать, опираясь на финансовые доказательства.

Существенные условия договора лизинга на автомобиль

Как и любой вид договорных отношений, аренда сопровождается подписанием договора в двух экземплярах – по одному для лизингодателя и лизингополучателя. Как можно судить по перечню видов лизинга выше, содержимое заключаемых договоров может разниться, исходя из типа аренды. Тем не менее, чтобы понимать, как составить типовой проект договора лизинга, вам необходимо знать об условиях, которые в нем обязательно должны быть. Среди них:

Предмет договора лизинга. В этом разделе описывается общий механизм сделки. В частности, говорится о том, что лизингодатель обязуется приобрести в свою собственность на основании договора купли-продажи выбранное лизингополучателем транспортное средство. Здесь же указываются срок действия договора, а также детали страхования автомобиля по каско и прочие выбранные лизингополучателем дополнительные услуги (помощь на дорогах, юридическое сопровождение и т.д.).

Общая сумма лизинговых платежей, авансовый платеж и порядок расчетов прописываются в отдельном разделе

Важно: именно в этом разделе указываются применяемые скидки, в том числе факт применения различных субсидий от государства.. Электронный документооборот

Если стороны выбирают для себя при подписании договора, а также при дальнейшем его обслуживании (выставление счетов-фактур, актов, коррекция графика платежей и др.) электронную форму взаимодействия через различные системы ЭДО (например, Контур Диадок), то в договоре непременно должен содержаться отдельный раздел, описывающий механику.

Электронный документооборот. Если стороны выбирают для себя при подписании договора, а также при дальнейшем его обслуживании (выставление счетов-фактур, актов, коррекция графика платежей и др.) электронную форму взаимодействия через различные системы ЭДО (например, Контур Диадок), то в договоре непременно должен содержаться отдельный раздел, описывающий механику.

Договор лизинга на автомобиль: виды и особенности

Лизинг автомобиля для юридических лиц набирает обороты ввиду своих очевидных преимуществ: отсутствия необходимости в залоге, оптимизации налогооблагаемой базы за счет вычета налога с продаж и НДС, а также дополнительных скидок (например, от импортеров техники или страховых компаний). Для начала рассмотрим, какие типы договоров лизинга существуют исходя из особенностей финансирования.

Договор финансового лизинга

При этом типе финансирования все обязательства по приобретению автомобиля, который выбран по необходимым лизингополучателю требованиям, ложатся на лизингодателя

При этом неважно, идет ли речь о лизинге автомобиля в Москве или в других российских регионах – последовательность действий будет схожа. Поэтому конкретные спецификации транспортного средства (производитель и выбранный лизингополучателем поставщик, марка и модель, технические характеристики) прописываются в соответствующих пунктах соглашения

При этом в обязанности лизингополучателя входит взаимодействие с продавцом, условия и место поставки, приемка лизингового автомобиля и проверка его комплектации.

Кроме того, в список основных условий по договору, прописанных в качестве исполнения за лизингополучателем, значатся обеспечение правильной эксплуатации и соблюдение всех требований инструкции, проведение техобслуживания и ремонта автомобиля, своевременная оплата страховки и обслуживание наступивших страховых случаев.

Иными словами, при этом типе финансирования лизингодатель выступает лишь гарантом поставки автомобиля (его оплаты).

Договор оперативного (операционного) лизинга

В отличие от финансовой аренды (лизинга) при операционном не подразумевается передача рисков и преимуществ владения активом лизингополучателю. Имуществом он распоряжается на определенный договором срок, а по его истечению возвращает лизингодателю, который все это время обслуживает и ремонтирует автомобиль, обеспечивает его топливом и шиномонтажом. Причем при обнаружении неисправностей лизингополучатель вправе расторгнуть договор и вернуть предмет лизинга владельцу.

Вместе с тем понятно, что включенная в ежемесячные платежи стоимость обслуживания делает этот тип лизинга сравнительно более дорогим. Кроме того, сами отношения между лизингополучателем и лизингодателем сопряжены с высокими рисками, что влияет на проценты за использование (ставку удорожания).

Отдельным пунктом в договоре операционного лизинга указывается расчет амортизации. Она происходит по ускоренной схеме ввиду того, что износ не может быть выплачен полностью – срок действия договора для этого здесь слишком короткий.

Договор возвратного лизинга

Как можно судить по названию, возвратный лизинг является ничем иным как продажей имущества лизингополучателем лизингодателю с последующей арендой. Иными словами, поставщиком имущества является лизингодатель, а не автосалон. Являясь альтернативой залоговым кредитам и займам, в остальном эта форма взаимоотношений дублирует финансовый лизинг.

Виды финансового лизинга

Разновидности лизинговых соглашений:

• финансовое (долгосрочные договоры);
• операционное (краткосрочная аренда).

По существу — это один из видов займов с обязательной фиксированной регулярной оплатой.

В общем случае можно выделить следующий перечень видов лизинга:

• Внешний (международный) и внутренний (для резидентов одного государства).
• В зависимости от сроков — краткосрочный (операционный, от 1 до 3 лет) и долгосрочный (финансовая аренда, сравнимая со сроком эксплуатации объекта, более 3 лет).
• Прямой, раздельный и возвратный — по форме, условиям договора и числу участников.
• С полной и неполной амортизацией.
• С полным или частичным обслуживанием от арендодателя.

Финансовый лизинг

• имущество возвращается;
• либо заключается новое соглашение;
• или имущество (актив) выкупается по остаточной стоимости.

Данный тип аренды называют капитальным лизингом. Риск арендодателя минимален, а условия аналогичны банковскому кредиту. При этом:

• оборудование полностью возмещается по стоимости;
• плата вносится периодически по стоимости объекта и проценту прибыли для арендодателя;
• арендатора можно объявить банкротом, если он не может выполнить соглашение.

На основе финансового лизинга сформировались следующие виды долгосрочных аренд:

• Возвратный лизинг, состоящий из двух договоров: владелец продаёт оборудование второй стороне и одновременно заключает соглашение по аренде у покупателя, которым может быть банк, страховая или лизинговая компания. При этом собственник имущества меняется, а пользователь остаётся тот же. Инвестор кредитует предыдущего владельца и получает право собственности на объект.
• Раздельная форма лизинга. В соглашении участвует третья сторона — инвестор: банк, страховая или инвестиционная компания. Лизинговая фирма предварительно заключает контракт на долгосрочную аренду объекта, частично оплачивает его стоимость, после чего получает его в собственность за счёт средств займа. Сделка обеспечивается этим имуществом с оформлением закладной. Арендные платежи в дальнейшем арендатор может вносить инвестору. Лизинговая компания при этом защищает сделку и получает от этого преимущества при погашении долга.
• Прямой лизинг предполагает договор арендатора с производителем, который может быть и лизингодателем. Крупные компании (например, Xerox) имеют свои лизинговые фирмы, продвигающие их продукцию. У нас это предприятия: «КаМАЗ-лизинг», «Туполев».
• Сублизинг предусматривает участие посредника. При его о временной неплатёжеспособности платежи нужно направлять основному лизингодателю.

Операционный лизинг

Плохие стороны операционного лизинга следующие:

• арендная плата более высокая;
• требуется предоплата, аванс;
• включение в контракты неустойки при досрочном его прекращении;
• другие условия, понижающие риск для арендодателя.

У нас в стране такая форма аренды не получила большого распространения. В законодательстве она названа краткосрочной арендой, регулируемой ГК РФ. Льготы ФЗ «О лизинге» не действуют.

Гарантии и ответственность

Напомним, все лизинговые отношения носят трехсторонний характер и поэтому требуют выделения нескольких аспектов вопроса об ответственности за нарушение обязательств.

1. Ответственность лизингополучателя. Основная ответственность по договору финансовой аренды (лизинга) лежит на лизингополучателе. В случае нарушения сроков платежей лизингодатель имеет право потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд. Если же лизингополучатель более двух раз подряд не вносит в срок лизинговые платежи, то по требованию лизингодателя договор может быть расторгнут судом досрочно. При этом при расторжении договора лизингодатель вправе потребовать возмещения своих убытков (в том числе и упущенной выгоды). Требовать досрочного расторжения договора он вправе только после направления лизингополучателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (Постановление ФАС ЦО от 29.11.2006 N А36-671/2006).

Также одним из распространенных нарушений договора лизинга является использование предмета лизинга лизингополучателем до указанного в договоре срока. В данном случае он несет ответственность в виде выплаты лизингодателю неосновательно сбереженных средств, так как фактически использовал предмет лизинга, но не уплачивал лизинговых платежей, поскольку договор лизинга еще не был заключен (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Немаловажное значение в лизинговых отношениях придается исполнению обязанности лизингополучателя пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если в соглашении такие условия не определены — в соответствии с назначением имущества. Ответственность за нарушение условий использования или назначения объекта лизинга наступает в форме возмещения убытков (п

3 ст. 615 ГК РФ).

Особые правила, установленные нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ для случаев, когда при прекращении договора имущество арендатором не возвращается либо возвращается несвоевременно, воспроизведены в ст. 17 Закона N 164-ФЗ. Так, в договоре лизинга может быть установлена неустойка:

• штрафная;
• зачетная;
• исключительная (когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков);
• альтернативная (когда по выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки).

2. Ответственность продавца. Как гласит ч. 2 ст. 670 ГК РФ, в случае, если продавца выбирал сам лизингополучатель, ответственность за дефекты предмета лизинга несет только продавец, в противном случае ответственность за дефекты предмета лизинга несут продавец и лизингодатель как солидарные должники.

Договор купли-продажи может регулироваться как общими нормами ГК РФ о купле-продаже (параграф 1 главы 30), так и нормами о поставке товаров (параграф 3 главы 30), а в случае приобретения предмета лизинга, являющегося недвижимым имуществом, — соответственно нормами о продаже недвижимости (параграф 7 главы 30).

3. Ответственность лизингодателя. Согласно ст. 668 ГК РФ, если имущество не передано в указанный в договоре срок или разумный срок (при отсутствии срока в договоре) по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков. Ответственность лизингодателя за просрочку наступает только в случаях, когда она допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель. К таким обстоятельствам можно отнести просрочку оплаты лизингового имущества и случаи, когда продавец и предмет лизинга выбирал лизингодатель. Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве солидарных кредиторов перед продавцом.

На этапе заключения договора финансовой аренды (лизинга) возникают затруднения, связанные с его оформлением, поскольку процесс еще не проработан до конца в юридическом плане. Эту проблему можно решить путем одновременной подачи в регистрирующие органы двух комплектов документов (договора лизинга и договора купли-продажи).

На чьем балансе может учитываться предмет лизинга

В п. 1 ст. 31 Закона N 164-ФЗ указано, что предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению. Поэтому предмет лизинга, переданный лизингополучателю, может учитываться на его балансе.

При этом, по взаимному соглашению сторон договора сублизинга, предмет лизинга, ранее полученный от лизингодателя и учитываемый по условиям договора лизинга на балансе лизингополучателя, при передаче предмета лизинга по договору сублизинга может учитываться на балансе сублизингополучателя.

Лизинг и налоги

Лизинговые операции позволяют снизить налоговую нагрузку на хозяйствующий субъект. Самым существенным является снижение налога на прибыль. Вторым положительным моментом является ускоренная амортизация, позволяющая снижать налогооблагаемую базу налога на имущество. Появляется возможность планировать потоки НДС. Но это зависит от налоговой политики предприятия и требует тщательного подхода со стороны бухгалтера.

Возвратный лизинг не нарушает производственного процесса, зато позволяет получить недостающие оборотные средства – платеж за выкуп имущества, которое остается в пользовании продавца. Такая сделка сравнима с выдачей кредита под залог.