Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Таблица

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом

5

районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом

4

удаленные районы; окраина; неудобный подъезд

3

в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов

2

2

Состояние

новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии

5

срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии

4

устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии

3

изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%

5

помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%

4

высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания

3

размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах

2

4

Парковка

подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

5

организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд

3

возможно отсутствие парковки

2

5

Инфраструктура

развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха

5

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию

4

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

3

возможно отсутствие инфраструктуры

2

Интервал класса

20-25

16-19

12-15

8-12

Где искать?

Искать помещение можно как самостоятельно через интернет или объявления, так и с помощью посредников (агентств недвижимости). Рассмотрим подробнее особенности этих способов.

Как найти самостоятельно?

Единственный плюс данного способа в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

Минусы:

• самостоятельное размещение, актуализация или поиск объявлений;
• консультирование по телефону, самостоятельный обзвон;
• трата времени на просмотры, общение с продавцами;
• организация юридического сопровождения сделки.

Подбор через агентство

Плюсы:

• поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
• агентство берет на себя все сопутствующие покупке действия: размещение объявлений, просмотры, сбор документов и оформление сделки;
• безопасность покупки, так как в агентствах есть юристы, которые проверяют юридическую чистоту сделки.

Минус – высокий процент комиссии за услуги.

Расположение

Решающим фактором, влияющим на успешность инвестиций, является расположение офиса, склада или магазина. Причем здесь также должна учитываться специфика использования помещения.

Офис

• Развитая инфраструктура в районе.
• Наличие парковок, точек общепита.
• Наличие станций метро, остановок общественного транспорта.

Торговая точка

• Наличие постоянного трафика пешеходов или машин поблизости.
• Район с высоким потенциалом развития и покупательской способностью.

Склады (производственные объекты)

• Наличие подъездных путей для крупного транспорта.
• Наличие погрузочно-разгрузочных зон.
• Потенциал развития и застройки района, в котором находится склад.

Бизнес-центры

Предназначение данной недвижимости – организация офисных помещений для персонала компаний. Они могут располагаться в торговых центрах, крупных гостиничных комплексах, бывших НИИ и т.п.

Как сэкономить от5 000 до15 000 рублей на оформлении документов при покупке/продаже недвижимости?

Узнать секрет экономии

Офисные здания условно распределены по трем категориям/классам: А, В, С и D.

• Здания класса А лучшие в плане качества строительных работ, инженерных систем и транспортной доступности.
• Здание построенное, например, в прошлом веке, но с хорошим ремонтом и в центре города, скорее всего будет отнесено к классу B.
• Бизнес-центры категории С близки к В-классу, но отличаются менее удобной транспортной доступностью.
• Бизнес-центры класса D непрезентабельны внешне и некачественно отделаны внутри.

Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?

Главным критерием при выборе должна стать рентабельность объекта – возможность получения прибыли и востребованность тех или иных помещений в существующих экономических условиях.

Офисы. Предоставление в аренду офисных площадей остается одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Доход может превышать 15-20%, при условии, что офис хорошо обустроен и находится в районе с развитой инфраструктурой.

Торговые помещения. Аналогично дело обстоит и с арендой площадей под магазины

В данном случае особое внимание стоит обратить на расположение объекта, наличие потока пешеходов, внешнюю привлекательность помещения. Все это будет учитываться будущими арендаторами.

Промышленные объекты

К промышленной недвижимости относятся производственные объекты, склады. Востребованность промышленных площадей намного ниже, чем торговых или офисных, а стоимость зачастую достаточно высокая. Однако доход от предоставления в аренду может быть значительным.

Сфера услуг. Недвижимость в сфере услуг представляет собой помещения, предназначенные для размещения салонов красоты, пунктов общепита, медицинских организаций. При покупке объектов сферы услуг стоит обратить особое внимание на соответствие помещений всем санитарным нормам. Нарушение санитарных и противопожарных норм может привести к запрету на размещение медицинского кабинета, салона красоты или кафе.

Нежилые помещения на первом этаже. Еще один вариант инвестирования – это покупка помещений на первых этажах жилых домов. Годовой доход в этом случае может доходить до 8%. Основной сложностью для собственника может стать поиск арендаторов, если квартира расположена в спальном районе города. Обычно такие площади сдаются под точки розничной торговли, салоны красоты или медицинские кабинеты.

Выгода будет напрямую зависеть от расположения квартиры, обустроенности района, количества проживающих поблизости людей.

Узнать о том, какие еще бывают виды коммерческой недвижимости и как они классифицируются, можно тут.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Стоит сказать, что п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ всё же разрешается использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права других жильцов, а также соответствует всем необходимым требованиям.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Что такое коммерческая недвижимость?

Инвестиции в недвижимость во все времена признавалась одним из наиболее надежных и выгодных капиталовложений. Это объясняется тем, что на нее всегда был и будет спрос, что и подхлестывает рост цен на недвижимые объекты. И если раньше только жилье было в поле зрения инвесторов и спекулянтов, то во время бурного развития капитализма именно коммерческая недвижимость является одной из наиболее выгодных инвестиций в этой нише.

Коммерческая недвижимость — сооружения, которые реализуются в коммерческих целях — для получения прибыли. К этой категории относятся торговые центры, кафе, офисы, отели, склады и т.д.

Коммерческая недвижимость — очень специфический инвестиционный инструмент. В отличии от жилья, здесь не достаточно просто найти квартиру, купить подешевле и продать подороже. Чтобы изъять максимальную прибыль необходимо быть хорошо осведомленным в данной сфере. Сложности возникают, в первую очередь, потому что существует масса объектов коммерческой недвижимости, и все они имеют свои особенности. В то же время, рынок коммерческих объектов весьма нестабилен и необходимо знать многие тонкости, чтобы понять в каком направлении движутся настроения покупателей и какой имеется спрос. Если все эти факторы учесть, проанализировать и спрогнозировать, то есть большая вероятность хорошего профита, который даст продажа коммерческой недвижимости или ее сдача в аренду.

Бизнес на хайпе

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м. На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка. Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина. 

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Текст: Александр Смирнов   
Фото: Алексей Александронок   

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы
воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей
входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это
значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать
его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое
помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от
общедомового вентиляционный канал на крышу

Отдельная от общедомовой система
вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые
предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим
характеристикам.   На систему вентиляции,
обращают внимание все сферы бизнеса

Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail

Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

Офисная недвижимость

Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.

Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.

Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.

Проверка объекта

Исходя из специфики гражданских отношений, допускающих приобретение коммерческой недвижимости, подготовка к её приобретению и выбор достойного варианта может продлиться достаточно долго.

Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре. Здание или помещение следует не только внимательно осмотреть внутри и снаружи, выявляя технические неполадки (см

Проверка квартиры при покупке).

Главное – проверка его правоспособности, что определяется на основании анализа пакета имеющейся у правообладателя документации.

Имеющаяся документация указывает на перспективу «юридической чистоты» сделки, выявляет недочёты в оформлении недвижимости, что даёт покупателю следующие преимущества:

• Гарантию безопасности вступления в имущественные права и защиту от недобросовестных действий контрагента.
• Допустимость снижения цены за счёт выявленных недочётов в оформлении собственности.
• Определение объёма работ по оформлению документации, связанной с имеющимися недочётами.

Поэтому при проверке целесообразно пригласить юриста, имеющего практический опыт работы с недвижимостью.
риэлторов

Проверить следует:

• Надлежащее оформление здания или помещения – в качестве нежилого и предназначенного для коммерческой деятельности.
• 0формление земельного участка в собственность или аренду. Уточнить категорию земель и допустимость планирующейся коммерческой деятельности – целевому назначению участка (см. Проверка земельного участка при имущественной сделке).
• Официально оформленное и удостоверенное в уполномоченных инстанциях согласие на переоборудование или перепланировку здания или помещений.
• Проверка несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок. Каждое строение, расположенное на территории, требует как внесения в план, так и регистрации в Росреестре, так же как и вид права на землю.
• При покупке требуется проверка действующих договоров аренды на приобретаемые площади, с условием аннулирования таковых. Кроме случаев, когда покупатель заинтересован в арендаторах.
• Отсутствие – ареста, залога и иных обременений.

Целесообразно добиваться устранения обнаруженных недочётов.

Исключением являются ситуации, когда владелец существенно снижает стоимость, а покупатель даёт отчёт в том объёме правовых процедур, которые ему потребуется провести самостоятельно.

Производственная недвижимость

Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.

К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.

Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.

Критерии привлекательности

Оценивая рынок коммерческой недвижимости, обращают внимание на основные критерии привлекательности объектов, а именно:

1. Месторасположение — наиболее привлекательным вариантом является центр города с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой вокруг.
2. Грамотно разработанный проект здания, в котором учтена парковка, кондиционирование воздуха и видеонаблюдение, доступ во двор и т. д.
3. Современный интерьер помещений — наличие нескольких комнат, аккуратный косметический ремонт, удобное расположение межкомнатных перегородок, панорамные окна.

Прибыль от реализации различных объектов коммерческой недвижимости привлекает большое количество инвесторов, которые полностью основывают свой бизнес на этом типе объектов, сдавая в аренду огромные пространства, как мелким предпринимателям, так и крупным компаниям.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый важный вопрос, который следует уточнить перед покупкой коммерческой недвижимости, — это доход и риски. Прогноз желательно составить на 2-3 года вперед, потому что, согласно статистике, первый год тратиться на полное оформление помещений, второй — на строительные и ремонтные работы, а третий — на построение бизнеса.

Даже многие специалисты в области менеджмента и консалтинга не могут дать определенного ответа на вопрос о том, как проводить анализ коммерческой недвижимости, как прогнозировать риски и прибыльность. Это связано с тем, что необходимо учитывать слишком много нестабильных факторов: обменный курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуацию и т. д.

Если кратко сформулировать, есть три основных варианта обеспечения прибыльности бизнеса, а именно:

• 1 путь — улучшение коммерческой недвижимости, когда направленность текущего бизнеса не меняется. Например, владелец, купив офис класса С, реконструирует его в офисе класса А.
• 2 путь — перепрофилирование коммерческой недвижимости, в которой владелец полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо бара будет фитнес-центр.
• 3 путь — бизнес с нуля, когда владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации бизнеса в нем, например, путем перевода жилых помещений в нежилые помещения с последующим лизингом в магазин или парикмахерскую.

Коэффициент капитализации

С другой стороны, инвестирование в коммерческую недвижимость, в случае, если все пойдет по намеченной инвестиционной стратегии, обычно приносит больший доход в сравнении с жилыми объектами и в соотношении с вложенным капиталом. Эта разница оценивается показателем, который носит название «коэффициент капитализации».

Коэффициент капитализации показывает соотношение ориентировочного чистого годового дохода к сумме капитала, вложенной в покупку объекта. Для коммерческой недвижимости этот показатель обычно колеблется в пределах 8-12%, а для жилой — 3-7%.

Важен и другой факт: если для того, чтобы дорого сдавать жилье, его нужно сдавать посуточно, а это всегда связано с временными и трудовыми затратами, то коммерческая недвижимость отлично сдается на долгосрочный период, у нее нет такой ярко выраженной зависимости доходности от периода сдачи. Мало того, аренда коммерческой недвижимости на короткий срок вообще мало кого интересует. Таким образом, ее можно сдать на несколько лет и забыть, получая при этом стабильный пассивный доход.