Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость;
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Функционал современных систем

Управление портфелем недвижимости

• Аналитическая статистика по показателям состава и состояния недвижимости.
• Аналитическая статистика по показателям издержек и доходов.
• Аналитическая статистика по показателям использования недвижимости.
• Прогнозирование будущего состава и качества портфеля недвижимости.

Управление арендой недвижимости

• Мониторинг состава и характеристик объектов аренды.
• Бюджетное планирование арендной деятельности.
• Администрирование договоров аренды.
• Анализ издержек и эффективности арендной деятельности.

Управление эксплуатацией недвижимости

• Мониторинг состава и характеристик объектов эксплуатации.
• Мониторинг технического и эксплуатационного состояния недвижимости.
• Стратегическое планирование эксплуатации недвижимости.
• Операционное пообъектное планирование видов и работ эксплуатации недвижимости.
• Администрирование и оптимизация договорных отношений с поставщиками товаров и услуг эксплуатации, в том числе, обеспечение проведения конкурсов.
• Формирование и балансировка плановых операционных бюджетов эксплуатации, текущая корректировка бюджетов эксплуатации.
• Анализ эффективности операционного управления эксплуатацией.
• Производственное планирование эксплуатации недвижимости.
• Организация производственной деятельности на основе технологии наряд-заказов и календарного планирования, диспетчеризация плановых работ.
• Организация службы HelpDesk, администрирование заявок на неплановые работы.
• Анализ фактических ресурсов и производительности труда рабочих по эксплуатации.
• Планирование и анализ эффективности программ ресурсосбережения.
• Анализ эффективности работ по эксплуатации недвижимости.
• Анализ характеристик отказов и показателей надежности работы конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Управление использованием недвижимости

• Мониторинг видов и типов использования объектов недвижимости, в том числе собственными подразделениями.
• Стратегическое планирование и оптимизация характеристик использования недвижимости подразделениями на основе норм размещения.
• Планирование размещения персонала и рабочих мест.
• Администрирование использования рабочих мест, в том числе по рабочему времени.
• Администрирование бронирования помещений и рабочих мест общего пользования.
• Администрирование распределения издержек эксплуатации в соответствии со структурой использования.
• Анализ эффективности использования недвижимости, в том числе, арендуемой.

Управление переездами

• Планирование будущего использования недвижимости на основе норм размещения.
• Планирование размещения рабочих мест.
• Планирование комплектации помещений и рабочих мест мебелью, оборудованием и прочими активами.
• Администрирование процесса переезда, формирование маршрутных листов для мебели, оборудования и прочих активов на основе современных технологий идентификации (штрих-кодирование, RFID).

Управление активами

• Мониторинг размещения мебели, оборудования и прочих активов (офисной техники, бытовых приборов и т.д.).
• Первичная и текущие инвентаризации мебели, оборудования и прочих активов, в том числе, на местах размещения.
• Администрирование перемещений мебели, оборудования и прочих активов.
• Мониторинг состава, характеристик и размещения телекоммуникационных активов (ТВ, Internet, телефония).
• Администрирование обслуживания, доходов и издержек телекоммуникационных активов.
• Мониторинг состава, характеристик и состояния транспорта и спецтехники.
• Операционное планирование эксплуатации транспорта и спецтехники.
• Производственное планирование эксплуатации транспорта и спецтехники, диспетчеризация и календарные графики загрузки.

Управление сервисным обслуживанием

• Организация службы ServiceDesk, как единой точки приема заявок на сервисное обслуживание, работающей в режиме 24х7.
• Администрирование формирования, регистрации и маршрутизации заявок на технические инциденты, услуги и резервирование/бронирование недвижимости, активов, транспорта и спецтехники.
• Организация диспетчерской службы для управления потоками заявок.
• Управление работами и услугами по заявкам на основе технологии сервисных наряд-заказов.
• Организация выполнения заявок на сервисное обслуживание на основе календарного планирования ресурсов и рабочей силы.
• Анализ качества предоставления работ и услуг по заявкам на сервисное обслуживание.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания;
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

1. Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
2. В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
3. Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

• для нужд федерального значения это имущество не нужно;
• имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

1. Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
2. Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
3. Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

• по решению президента или правительства России;
• имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
• обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
• имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Стоимость управления недвижимостью

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:

• Объемы инвестирования;
• Срок инвестирования и окупаемости проекта;
• Выбранная стратегия;
• Выбор и пути достижения конечной цели.

На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.

Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:

• Иностранные управляющие компании;
• Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
• Компании, созданные с нуля.

Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.

Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.

Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.

Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.

Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.

Как правильно управлять своей недвижимостью?

Для начала стоит определиться с тем, что мы подразумеваем под самим понятием «управления». С одной стороны, этот процесс может непосредственно относится к тому, каким образом вы используете и распоряжаетесь вашим недвижимым имуществом. А с другой стороны, это более сложный процесс, касающийся управления и поддержания рабочего состояния всего здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости. Мы рассмотрим понятие управления и в том, и в другом смыслах.

Если у вас появляется дополнительная квартира , которую вы планируете сдавать или уже сдаете в аренду, тогда задача несколько усложняется. Теперь вы несете ответственность не за один объект недвижимости, а уже за несколько. Кроме того, заключенный в письменной или устной форме (если вы не хотите сдавать вторую недвижимость официально) договор аренды также накладывает на вас ряд обязательств перед арендатором. Но и в такой ситуации вы вполне можете справляться с обязанностями управляющего недвижимостью.

С появлением еще и загородного коттеджа задача становится еще более сложной. В этой ситуации вы должны обеспечивать обслуживание не только частного дома, который требует намного больше внимания и затрат, чем городская квартира (включая ответственность за работу основных коммунальных систем и вывоз мусора, но и за поддержание в нормальном состоянии участка земли).

В коттеджном поселке вы можете проживать как сами со своей семьей, так и сдавать его в аренду. И даже в таком усложненном варианте, когда вы являетесь счастливым обладателем сразу нескольких объектов жилой городской и загородной недвижимости, справиться с такой задачей можно самостоятельно без привлечения третьих лиц.

А вот наличие второго дома или квартиры заграницей превращает даже простые заботы о постоянном поддержании чистоты, порядка, оплаты коммунальных платежей и мелкого ремонта в более сложную категорию проблем, потому что находится там постоянно вы не можете.

В таком случае, самым оптимальным выходом становится так называемое доверительное управление, когда вы доверяете решение всего комплекса проблем и текущих вопросов профессиональному агентству, которое будет представлять ваши интересы на основании оформленной доверенности.

Такая практика очень широко распространена в Европе и в Америке. Однако использование этого варианта возможно только в случае составления официального договора и готовности оплачивать эти услуги, а также подавать данные в налоговую инспекцию.

Особенности управления коммерческими объектами

Как правило, элементарными знаниями, необходимыми для осуществления базового управления квартирой и загородным домом обладает каждый человек. А вот со сферой коммерческой недвижимости все обстоит намного сложнее, потому что здесь уже требуются весьма специфические навыки и знания.

Без специальной подготовки управлять объектом коммерческой недвижимости, будь-то: офисное помещение, склад, производственный комплекс, супермаркет или салон оптики уже не получится. Особенно в ситуации, когда вы владеете сразу несколькими такими помещениями.

И здесь приходят на помощь профессиональные консультанты, работающие в крупных московских агентствах недвижимости, специализирующихся именно на управлении коммерческой недвижимостью.

Помимо ответственности, которую вы несете за управление непосредственно вашей квартирой, коттеджем или офисом, необходимо также управлять и самим многоквартирным домом, коттеджным или дачным поселком и бизнес-центром, в котором этот офис расположен. Это уже совершенно другой тип управления недвижимостью.

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

• Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
• Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
• Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Важно

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.

Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.

Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.

Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.

Знать налоговое и гражданское законодательство.

Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.

Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.

Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс разного рода мероприятий, необходимых для достижения поставленных целей.

Среди них можно назвать:

• Эффективное обслуживание и эксплуатация;
• Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.

Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.

Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:

• Законодательство, в частности, гражданское право;
• Управление инвестиционными проектами.

Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие образовательные учреждения специально подготавливают специалистов под данный профиль деятельности.

Потребность в них растет по многим причинам:

• Увеличение потребностей населения;
• Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
• Для эффективного управления объектами недвижимости требуются уникальные навыки.

Инвестиционное управление на порядок выше, чем привычные риэлторские услуги. Это деятельность, за которую несет ответственность непосредственно управляющий. Направлена она на извлечение прибыли исходя из реализации имеющихся полномочий, возможности использовать и распоряжаться.

Выполнять функции управляющего может:

• Юридическое лицо;
• Физическое лицо.

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Цели управления объектами коммерческой недвижимости

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца — это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

— обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг — важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

— максимизация доходов;

Стабильный и постоянно растущий доход — основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

— снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию;

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего -оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

— наращивание активов;

При продаже предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

— повышение рыночной стоимости объекта;

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

Средства достижения целей управления.

Любой владелец хочет получить максимальный доход от своей недвижимости. Доходность складывается от максимальной выручки и оптимизированных издержек на его содержание.

Увеличение доходности возможно за счет эффективного управления следующими показателями:

1. Конкурентные арендные ставки

2. Предоставление дополнительных услуг

3. Клининг

4. Наличие телекоммуникаций

5. Рекламные услуги

Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

• экономия времени и сил собственника;
• повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
• юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
• управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

• создание благоприятных условий для клиента;
• продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
• контакты со страховщиками и брокерами;
• разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
• проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
• поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
• финансовые взаиморасчеты;
• взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

Функции

1. Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

1) маркетинг;

2) оценка объектов;

3) программа наилучшего использования земельного участка;

4) инвестирование;

5) обращения, залог, лизинг, дарение;

6) сервис;

7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;

8) утилизация и т. д.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.
• Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.
• Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.

Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.

Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.

Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.

1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).

2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).

3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.