Строительство домов на продажу как бизнес: бизнес-план, оформление пакета документов, налоги и прибыль

Строительство жилья

А теперь тщательно изучим преимущества и недостатки возведения жилого объекта собственными силами или посредством привлечения профессионалов. Следует отметить сразу, что строительство обладает значительно меньшим количеством минусов, нежели приобретение готовой постройки.

При возведении жилья застройщик может учесть все личные пожелания к будущему жильюИсточник peakpx.com

Преимущества

Наряду с иными вариантами строительство жилого объекта собственными силами обладает широким спектром преимуществ, в числе которых следующие:

Возможность выбора.

Решение о проведении строительства собственными силами предоставляет возможность выбора не только проекта будущего жилого дома, но также ряда иных, не менее важных критериев, в числе которых месторасположение земельного участка, расположение дома, надворных построек.

Возможность составления проекта.

При разработке проекта имеется возможность учета всех пожеланий, в числе которых расположение и количество комнат, санузлов, дополнительных помещений.

Возможность внесения незначительных изменений.

На определённых стадиях строительства застройщик имеет возможность незначительно изменить планировку будущего частного дома, варианты расположения комнат, виды материалов, которые необходимо приобрести, к примеру, для внешней и внутренней отделки.

С особенной ответственностью при строительстве нужно отнестись к выбору строительной компании, которая будет проводить этот процесс. Следует знать, что выбор в пользу так называемых «серых бригад», то есть, лиц, не имеющих лицензии в сфере строительства, с высокой долей вероятности приведет к получению постройки низкого качества. Экономия в данном случае неразумна.

Возможность самостоятельной разработки проекта – одно из весомых преимуществ частного строительстваИсточник yandex.ru

Для постройки дома, имеющего письменные гарантии, требуется обратиться в строительную компанию, зарекомендовавшую себя на рынке услуг, и обладающую положительной репутацией. Кроме того, можно практически полностью себя обезопасить, если воспользоваться услугами технадзора – наём стороннего специалиста, который будет контролировать стройку и следить, чтобы всё соответствовало ГОСТам и СНиПам. Вы полностью контролируете стройку, даже не имея строительного образования.

Недостатки

Что касается недостатков строительства, то, при условии соблюдения всех норм и правил, они сведены к минимуму практически полностью. Однако стоит помнить, что при строительстве есть вероятность столкнуться с такими минусами:

Низкий уровень профессионализма привлечённых строителей.

А это означает высокую вероятность различных нерациональных действий, которые могут привести к низкому качеству возводимой постройки, а также порче материалов. Однако предупредить подобный вариант более чем просто – достаточно сделать выбор в пользу профессиональной строительной компании.

Вероятность приостановления процесса строительства.

При наличии недостаточного количества финансовых средств, а также, например, при столкновении застройщика с бюрократическими проволочками, которые могут возникнуть при неверном оформлении документации, стройку придётся заморозить на определённое время.

Впрочем, при рациональном подходе к планированию процесса постройки вполне можно избежать и этих неприятностей, тем более, что если заказывать строительство дома с услугой «под ключ», то решением всех «бумажных» вопросов также занимается строительная компания.

Заключение договора о возведении дома со строительной компанией – главный залог успешной постройкиИсточник door-lux.ru

Видео описание

Наглядно о сравнении покупки нового и строительства дома с нуля:

Видео описание

Как строить – самому, с бригадой строителей, или обратиться в строительную компанию:

Коротко о главном

Итак, подведём итоги рассмотрения вопроса о том, что выгоднее строить дом или купить готовый.

Разумеется, приобретение уже готового жилья исключает необходимость заниматься процессом строительства, а также экономит время.

Однако непосредственно в финансовом плане этот вариант далеко не всегда является выгодным, кроме того, предыдущий собственник может установить цену, несоразмерную качеству использованных материалов и постройки в целом.

Отсюда делаем выводы – строительство жилья имеет весомое преимущество перед покупкой, позволяет сэкономить силы, время и, что самое важное, финансовые средства

Ещё немного внимания!

Засада или почему каркасник не продать даже за его стоимость

ФОТО: i3.multilisting.suТо есть вы, исходя из средней стоимости подобного жилья в вашем районе, сбиваете планку с учётом того, что это каркасный дом, и всё равно не можете получить даже близко от того, что просите

В чём проблема? А она, как ни странно, в банковских правилах оценки жилья. Основная масса покупателей загородного жилья – семьи, которые привлекают для покупки кредитные средства или материнский капитал, или то и другое вместе. В любом случае сделки проходят через банк, а он оценивает возможные риски.

И вот вам откровение – каркасники по степени риска стоят на первом, самом ненадёжном месте. То есть такие дома не могут быть надёжным залогом. Более того, крупные банки в принципе не кредитуют покупки каркасников, то есть вообще не принимают их за жилой фонд.

ФОТО: cdn.fishki.netНикакой ипотеки, маткапитала, и количество ваших потенциальных покупателей срезалось на 98%

И более того, жилищные сертификаты, которые получают военные – тоже имеют ограничения на подобное жильё.

В итоге найти покупателей, готовых выложить наличными без ипотеки и прочих бонусов на дом, почти не реально. Ну где вы найдёте покупателя с 3–4 миллионами в кармане, готового купить ваш дом? Люди, готовые вложить такие деньги без банков, не покупают каркасники, они строят себе дома из блоков или кирпича за те же деньги.

И ещё немного критической информации от практиков по этой теме:

Watch this video on YouTube

ПредыдущаяСледующая СтроительствоМашинная штукатурка – стоит ли она своих денег

С чего начать бизнес на строительстве домов?

Несмотря на то, что бизнес на строительстве домов можно начать практически с нуля, некоторые расходы рекомендуется предусмотреть.

Перед тем, как регистрировать предприятие, необходимо:

1. Проанализировать рынок этих услуг, уровень конкуренции и собственные возможности;
2. Определить основного клиента, с которым придется работать;
3. Вычислить параметры предприятия: ожидаемый реалистичный годовой доход, количество сотрудников, предоставляемые услуги (подробный список) и т.п.

Уже после этого дается объективный ответ на вопрос о форме компании – индивидуальное предприятие (ИП) или организация с ограниченной ответственностью (ООО)

Также важно максимально снизить налоговую нагрузку, выбирается оптимальная система налогообложения

Несмотря на то, что бизнес на строительстве домов можно начать практически с нуля, некоторые расходы рекомендуется предусмотреть. Потребуется закупить инструменты, а также транспортное средство. Желательно брать небольшой микроавтобус или минивэн. В автомобиле должны помещаться не только строители, но и инструмент с некоторыми стройматериалами.

Необходимые вложения в предприятие:

1. Получение аналитических отчетов по строительному рынку в регионе, затраты на собственные исследования – от 10 т.р.;
2. Поиск персонала, оплата услуг кадровых агентств – от 10 т.р.;
3. Регистрация предприятия, юридические консультации – от 10 т.р.;
4. Аренда помещения, косметический ремонт – от 50 т.р.;
5. Расходы на маркетинг – от 100 т.р.;
6. Формирование ФОТ на первый квартал (или полугодие) – 800 (1,6 млн р) при условии найма 4 строителей со средней заработной платой в 50 т.р. Обязательно учитываются отчисления в ПФР и налоговую;
7. Приобретение профессионального инструмента – от 50 т.р.;
8. Покупка автомобиля – от 300 т.р.

Итого, первоначальные затраты составят от 1,33 млн р. При этом ежемесячные расходы составят:

1. Аренда помещения с коммунальными услугами – 20-35 т.р.;
2. ФОТ – от 270 т.р. на 4 сотрудников;
3. Маркетинг – 50 т.р.;
4. Транспортные расходы – от 30 т.р.;
5. Дополнительные затраты, включая налоги – от 20 т.р.

Итого, каждый месяц придется тратить от 350 т.р. Конечно, можно на начальном этапе обойтись без офиса, персонал нанимать после получения заказа. Автомобиль необязательно покупать. Можно использовать личный транспорт, взять его в аренду, лизинг или кредит. Такие меры снизят потребность в стартовом капитале до размера в 80-150 т.р. и меньше.

Вход с другой стороны

Если все-таки жажда бизнеса, а конкретно – потребность строить дома, двигает вас вперед, начните с простого. Сложности и подводные камни нужны для того, чтобы их преодолевать, иначе вы не предприниматель. Строительная организация, которая не продает, а строит дома для конкретных клиентов по их проектам на их участках, рискует куда меньше. Не нужно вкладываться в землю или ветхое жилье, взаимодействовать с чиновниками, сдавать дом после завершения строительства. Это головная боль самого клиента.

Качественно выполненная работа создаст репутацию и, что немаловажно, даст капитал для перехода на новый уровень. Кроме этого, компания «нарастит мышцы» в виде необходимых производственных средств (оборудование, инструменты и спецтехника), команды специалистов – от технологов и прорабов до надежных и профессиональных бригад рабочих

На данном этапе можно будет обзавестись связями в администрациях, архитектурных управлениях и контролирующих органах, которые позволят с большей эффективностью решать многие вопросы, связанные со строительством. А это дорогого стоит.

На взгляд экспертов, такой вход в бизнес приемлем для начинающих предпринимателей, желающих влиться в строительную отрасль и со временем стать крупными игроками. И мы с ними полностью солидарны.

Помните, что путь к большой цели состоит из множества небольших шагов. Дерзайте. Как знать, может, учрежденная сегодня небольшая строительная компания уже через несколько лет станет крупным игроком индустрии и будет строить не только коттеджные поселки в пригороде, но и жилые многоэтажные кварталы в региональных центрах.

Как оценить свой дом

Как быстрее продать дом с земельным участком? Сделать так, чтобы ваше предложение выгодно отличалось от всего представленного на рынке в данный момент. Вы должны сделать своё предложение максимально привлекательным. Это значит, что соотношение цены и качества должно быть оптимальным. Чтобы понять, сколько стоит ваш дом, нужно посмотреть похожие объявления по недвижимости. Узнайте, как в регионе оцениваются дома схожие с вашим по площади и материалам постройки. На стоимость так же могут влиять:

• Юридическая готовность дома к продаже. В идеале: у дома не должно быть обременений, пакет необходимых документов должен быть готов, хорошо, если в доме никто не прописан
• Расположение участка относительно центра населённого пункта и удалённость села от ближайшего крупного города. Часто люди покупают дом из-за местоположения, ведь постройку можно переделать на свой вкус, а место – это постоянная величина
• Экология и природа. Если ваш дом расположен в живописном месте рядом с лесом, речкой или озером, это позитивно скажется на стоимости
• Инфраструктура села: школа, магазины, детский сад, больница
• Качество дороги на подъезде к дому
• Дом для круглогодичного проживания или это летний вариант
• Площадь дома
• Состояние дома: качество кровельного покрытия, состояние фундамента, стен и пола – чем меньше ремонта предстоит будущим владельцам, те дороже может стоить дом
• Наличие коммуникаций: электричество, газ, вода
• Наличие других построек на участке: сараи, летняя кухня, баня
• Ухоженность участка. Если на земле обосновались заросли сорняка и для облагораживания понадобиться много затрат сил и средств – это снижает стоимость объекта

Продать дом в деревне быстро и выгодно хочет каждый землевладелец. Скорость продажи будет зависеть от многих факторов. Соотношение цены и качества должно быть разумным. Если вы завышаете цену за своё предложение, по сравнению с другими продаваемыми вариантами в вашем населённом пункте, будьте готовы обосновать это покупателю. Правильная оценка дома приблизит вас к успешной сделке. Переоценённая недвижимость не продаётся годами, недооценённая влечёт за собой финансовые потери

Здесь важно попасть в яблочко

Совет: Можете указать цену чуть выше и обозначить, что торг уместен. Так немного уступив покупателю, вы получили желаемую сумму, и сделкой все будут довольны.

Я б недвижимость купил, кто меня научит: мифы об инвестициях в загородную недвижимость

Миф №1: покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал

Так думает более 60% россиян, и, не имея лишних 3-4 миллионов рублей, идут искать другие методы инвестиций. Однако «ларчик» открывается просто: используя ипотеку, кредиты или приобретая залоговые банковские объекты ниже рыночной стоимости, можно стать владельцем достойного жилья и получить за него доход от 30% до 100% на вложенные средства.

Миф №2: инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости

Приобретение коттеджа, таунхауса или многоквартирного дома для длительного инвестирования с целью продажи потом, «когда подорожает», действительно не всегда верная стратегия. При желании владельца, и, в зависимости от места расположения, можно создать некоторые из стандартных источников дохода: сдавать в аренду посуточно, перестроить под гостевой дом, хостел или открыть другое мини предприятие.

В некоторых случаях, достаточной инвестицией будет сооружение бани или сауны с бассейномИсточник domik.ua

Миф №3: загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь

Конечно, иметь собственный «домик в деревне» и приятно, и престижно. Но, иметь с такого домика дополнительный доход еще приятней. Один из вариантов получения дохода на загородной недвижимости как раз и заключается в покупке недостроенных или недооцененных объектов, приведении их в порядок и перепродаже.

Не экономьте на рекламе и риэлтерах

Разместить бесплатное объявление на досках объявлений в газетах и интернет сегодня проще простого. Однако «выхлопа» с них с вероятностью 99% не будет. Все потому, что ваш дом попадет в базы, где уже есть десятки тысяч других объектов.

Если вы хотите получать звонки не только от посредников, но и от клиентов, вам придется вкладывать деньги в рекламу. На досках объявлений — это поднятие объявлений в ТОП, в соцсетях — таргетированная реклама, в поисковиках — контекстная реклама.

Можно пойти по другому пути — заключить договор с агентством недвижимости. Однако, вы должны понимать, что если этот договор ни к чему не обязывает и не эксклюзивный (т. е. право продать ваш дом имеют и другие агенты), то «выхлоп» с такого соглашения будет нулевым. Агенты будут просто не заинтересованы тратить свои деньги и время на сделку, по которой их расходы никто не покроет (в случае если дом вы продадите сами или конкурирующие агентства).

Другое дело — эксклюзивный договор. В этом случае агентства недвижимости будут вкладываться в рекламу и продвижение вашего дома как своего объекта, разошлют по своим клиентским базам и будут всячески стараться продать его как можно быстрее.

Что касается самостоятельной продажи через доски объявлений — не стоит питать иллюзий на этот счет. Уже через пару-тройку дней ваш объект затеряется в тысячах других объявлений.

Ни Авито, ни ЦИАН, ни Yandex, ни Mail.ru, никакой другой сайт бесплатно вашу недвижимость рекламировать не будет! Это основная ошибка большинства продавцов, считающих, что риэлторская комиссия не обоснованно завышена и дешевле продать жилье самому (однако они не учитывают тот момент, что до 80% этих денег уходит на рекламу и продвижение).

Что представляет собой каркасный дом?

Жилье каркасного типа делится на 2 категории:

• пол, как основание для вертикальных конструкций с последующими облицовочными и отделочными элементами;
• стоечно-балочная система, за счет которой весь каркас соединяется между собой надежными конструкциями.

Выделить превосходство или недостатки той или иной категории сложно, поскольку в конечном счете получается единый жилой комплекс каркасного типа.

Технология строительства

Не вдаваясь в подробности, каркасные дома возводятся по следующей технологии:

1. Выбирается участок для строительства.
2. Очищается и подготавливается местность (выкорчевывание кореньев, срез верхнего слоя грунта).
3. Фундамент – ленточный или свайный.
4. Монтаж пола.
5. Сборка каркаса – на начальном этапе устанавливаются стены, затем перекрытия и крыша.
6. Монтаж утеплителя и защитных материалов для предотвращения образования грибка, гниения и появления грызунов.
7. Внешняя и внутренняя отделка.

В принципе, возведение жилья каркасного типа ничем не отличается от любого другого, кроме того, что стены представляют собой готовые конструкции для сборки. За счет этого монтаж протекает в несколько раз быстрее.

Преимущества строительства каркасных домов

Положительные стороны очевидны:

• скорость постройки – 2–3 месяца;
• вложения в строительство – на 35% меньше, чем при использовании классических материалов;
• всесезонность работ – каркасные дома возводят практически в любую погоду;
• повышенная теплоизоляция, что сказывается на экономии электроэнергии и отоплении;
• долговечность – гарантийный срок службы каркасных домов составляет 60 лет, но фактический достигает 80–90 лет.

Реклама и маркетинг: как найти клиентов?

Продвижение компании по строительству каркасных домов осуществляется следующими способами:

• реклама по ТВ и радио – учитывая широкий охват СМИ, информация быстро разнесется по городу;
• создание и продвижение собственного сайта – на ресурсе необходимо указать информацию о технологиях строительства, разместить портфолио выполненных заказов (на первое время будет достаточно фото проектов), а также продумать калькулятор расчета стоимости дома исходя из площади объекта;
• социальные сети – ведение и продвижение групп в ВК, Инстаграме, Фейсбуке с возможностью общения с подписчиками;
• реклама в газетах объявлений – это недорого и продуктивно;
• размещение информации на рекламных щитах в черте города и за его пределами в зоне коттеджных поселков.

Рекламную кампанию необходимо не только запустить на стадии открытия фирмы, но и продвигать в последующем, когда начнут поступать заказы.

Регистрация строительной фирмы

Предприятие нужно оформить официально, зарегистрировав в налоговой инспекции ИП либо ООО. Организационная форма зависит от масштабов планируемого дела. Если это малоэтажное строительство, выгоднее открывать ИП на УСН «доходы минус расходы».

На первых порах, если у вас есть собственный участок под ИЖС, можно построить здание без регистрации предприятия и продать его частным образом. Схема позволит заработать стартовый капитал. Однако после сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшей продажи придется заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц. Расходы, подтвержденные документально, вычитаются из общей суммы прибыли.

Чтобы создавать проекты домов самостоятельно, требуется лицензия. Оформлением документации занимается местный отдел градостроительства и архитектуры.

Формат доходный дом

Название «Доходный дом» говорит сам за себя. Эти дома были построены для получения дохода и представляли собой многоквартирное здание, предназначенное для сдачи квартир в аренду. Появились такие дома с 1785 года и пользовались большим успехом. Идея проекта состояла в том, что владелец такого дома сдавал в долгосрочную аренду квартиры, доступные для среднего класса.

В Европе этот формат бизнеса имеет большую популярность, а в России только начинает развиваться. В 2003 году завершилось строительство первого в России доходного дома, состоящего из 47 квартир.

Есть предположения, что доходные дома помогут большинству людей получить доступ к комфортной и в тоже время недорогой аренде жилья. Но для реализации этого проекта, необходимо глобальное строительство домов и стоимость найма должна быть ниже рыночной.

Выделяют следующие виды доходных домов:

Вид доходного дома	Стоимость проект, руб	Срок окупаемости
Гостевой дом	1 500 000	2,5 года
Мини-отель	6000 000	1, 5-2 года
Хостел	5000 000	1,5-2 года
Таунхаус	10 000 000	от 5 лет

Преимущества такого бизнеса — возможность оплачивать кредит за счет арендной платы, построение собственного бизнеса, наличие пассивного дохода, а также нет необходимости уклоняться от налогов.

Бизнес-план строительной компании: планирование проекта

Любой бизнес-план строительной компании начинается с планирования.

На этом этапе нужно определиться с целями и видами работ, которые вы будете предоставлять, а также с тем, как вы будете продвигать свой бизнес с целью поиска клиентов.

Резюме

При составлении бизнес-плана необходимо указать следующие параметры: где, кто и зачем открывает строительную компанию.

Среди представленных целей и задач вашей компании могут быть:

• предоставление физическим и юридическим лицам строительных услуг разного характера;
• непосредственное получение прибыли от деятельности строительной компании;
• создание предприятия с высокими показателями рентабельности;
• обеспечение населения рабочими местами.

Услуги, которые может предоставлять строительная компания

Чтобы созданная строительная компания как можно скорее окупила вложенные средства, необходимо, помимо самого строительства зданий и сооружений, а также стандартных работ, предоставлять более широкий спектр услуг.

Он может включать следующее:

• доставка строительных материалов на сам объект;
• малярные, штукатурные, облицовочные работы;
• отделка и косметический ремонт помещений;
• дизайн и проектирование;
• сантехнические и электромонтажные работы.

Но это не означает, что в начале нужно хвататься за все виды услуг.

В любом случае опытные строители рекомендуют делать упор на качество работы.

И уже со временем по мере роста масштабов вашей строительной компании, можно расширять перечень выполняемых работ.

Маркетинговый анализ

Специалисты отмечают, что клиенты заказывают не только само строительство зданий, но и ищут такие компании, которые могут ликвидировать и исправить ошибки прошлого.

Также высокий спрос оправдан тем, что на постсоветском пространстве осталось много зданий, требующих не только капитального ремонта, но и даже демонтажа.

А в крупных городах востребованным является строительство бизнес-центров и торгово-развлекательных центров.

Еще стоит сказать о том, заказчики не будут строить и ремонтировать помещения своими силами, именно поэтому потребители так нуждаются в строительных компаниях с развитой инфраструктурой и высококвалифицированными сотрудниками.

Особенной нишей являются владельцы квартир в новостройках.

Они ищут опытных строителей, которым можно доверить планировку помещения и, конечно, ее реализацию.

Чтобы развиваться в данной отрасли, ваша компания должна следить за инновациями в товарах и технологиях на строительном рынке.

Поиск помещения под офис

Бизнес-план строительной компании предусматривает поиск помещения и его оборудование

Важно сделать в нем хороший ремонт, чтобы не быть «сапожником без сапог»

Из мебели и оргтехники вам понадобятся:

• стол и стулья;
• шкаф для хранения документации;
• телефон;
• персональный компьютер;
• планшет;
• принтер и факс.

Закупка необходимого оборудования и инструментов

Это будут:

• краны;
• бульдозеры;
• бетономешалки;
• подъемники;
• шуруповерты;
• перфораторы;
• бензопилы;
• дрели;
• молотки;
• прочее.

Подбор персонала

Здесь нужно нанимать только высококвалифицированный персонал, который будет обеспечивать высокое качество строительных работ.

В первую очередь, вам необходимо сформировать бригаду, в которую будут входить каменщики, отделочники, электрики, сантехники, плотники.

По мере расширения бизнеса вам понадобятся плиточники, гипсокартонщики, установщики окон, кровельщики.

Кстати, иметь у себя в персонале дизайнера и архитектора не только удобно, но и выгодно.

Также должен быть офисный персонал: секретарь, юрист и бухгалтер.

На начальных порах последних двух можно не нанимать, а просто прибегать к их услугам за отдельную плату.

Ими могут быть как физические лица, которые нуждаются в строительстве и ремонте частных домов, так и различные предприятия.

Итак, вы можете использовать следующие рекламные методы:

Также важным моментов, который подчеркнет важность вашей компании, является разработка собственного логотипа и пошив формы для бригады

Регистрация строительной компании и вступление в СРО

В зависимости от предоставляемых услуг и масштабов вашей строительной компании, вы можете выбрать ее организационно-правовую форму.

Это может быть индивидуальное предпринимательство (ИП) или общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Затем выберите систему налогообложения: ЕНВД, патент или упрощенную систему.

Самым приемлемым вариантом для вас будет именно последний.

С 2010 года отменено лицензирование строительно-ремонтных работ, но вместо регистрации вам нужно вступить в саморегулируемую организацию (СРО).

Данный процесс не распространяется на строительство 1-3-этажных домов, мелкие ремонтные работы и монтаж легких изделий.