Сделки с недвижимостью в россии: особенности права, споры и решения

Какие сделки с недвижимостью необходимо регистрировать

Рынок недвижимости – это сложный механизм, сталкиваться с которым приходится многим россиянам, покупающим квартиру, вступающим в наследство, оформляющим кредит на покупку дома или земельного участка. И это только часть операций с недвижимостью, при этом часто приходится доказывать право собственности, без чего говорить о прохождении сделки не приходится.

Согласно закону, любой объект недвижимости должен регистрироваться в Росреестре, при этом правила регистрации постоянно меняются. Основные правила процесса государственной регистрации прав на недвижимость мы уже описывали ранее, а по новым правилам регистрироваться будут не только квартиры и жилые дома, но даже места на автостоянках и единые имущественные комплексы. Федеральный закон 218 внес ряд существенных изменений, отменив, к примеру, понятие Кадастровая палата.

Бесплатная консультация юриста по праву собственности>>

По новым правилам также можно одновременно ставить объект на учет и регистрировать, что сокращает время и уменьшает финансовые затраты, но на положениях ФЗ-218 законодатели не остановились. Теперь при прохождении сделок с недвижимостью, их регистрацией и оформлением, приходится учитывать положения ФЗ-№340. Он внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ, правила застройки и землепользования. По сути, некоторые его пункты вступили в силу еще в августе 2020г., а часть поправок вступило в законную силу только 1 марта 2020г. Это касается, в частности:

Изменений в правилах регистрации и прохождении сделок с недвижимыми объектами, находящимися в собственности дачников и огородников. Это означает, что «дачная амнистия» завершилась, и теперь узаконить строение можно только после согласования в органах местного самоуправления. Вступает в силу, так называемый, уведомительный порядок регистрации, а зарегистрировать объект можно, предъявив разрешение на строительство.

• Этажности строений. Согласно мартовским изменениям, была ограничена этажность зданий, возводимых индивидуальными застройщиками – теперь незаконными будут считаться помещения, расположенные выше третьего этажа.
• Общей высоты ИЖС, а дома, построенные индивидуальными застройщиками не должны быть выше 20 метров.
• Назначения объектов, а дома, построенные «частниками», не могут быть разделены на отдельные квартиры.

Как оформить сложную сделку с недвижимостью — переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага

До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.

Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.

Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Шаг 1. Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции

Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.

Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:

• если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
• если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
• если квартира передана в аренду или находится в залоге;
• если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.

Документы:

• заявление;
• документ о праве собственности;
• техпаспорт;
• план перепланировки;
• поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.

Шаг 2. Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода

Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.

Шаг 3. Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами

Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.

Шаг 4. Оформляем право собственности на нежилое помещение

После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.

Что такое сделки с недвижимостью и для чего они проводятся?

Стоимость недвижимого имущества измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей.

Большие деньги привлекают к себе мошенников всех мастей, что делает взаимоотношения в этой сфере опасными.

Чтобы на частную собственность никто посторонний не мог претендовать, производится государственное оформление сделок с недвижимостью.

Цели имущественных сделок:

• продажа или приобретение недвижимости и оформление ее в собственность;
• приватизация принадлежащей государству или муниципалитету собственности;
• передача в дар или по наследству;
• другие операции в жилищной сфере (рента, залог, арест).

Для безопасности лучше заказать в юридической компании сопровождение сделок с недвижимостью. Подробнее о такой возможности можно прочитать в нашей специальной статье, а сейчас давайте познакомимся с видами сделок.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях. При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы. Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями. Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

Обязательно удостоверьте сделку, если это предписывает закон. Также ее нужно удостоверить, если вы с контрагентом заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Закон требует удостоверять нотариально:

1) сделки определенных видов независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

2) сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев, когда в одной сделке участвуют сразу все собственники ( ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):

• купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли;
• ипотека (залог) доли. Однако если вы закладываете здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, по мнению Минэкономразвития России, удостоверять не нужно.

Исключениями также являются, например, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда, и сделки, по которым отчуждают земельные доли ( ч. 1 ст. 42 Закона). Но имейте в виду, что для последних Росреестр иногда требует нотариальную форму;

3) сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом. Это сделки, по которым ( ч. 2 ст. 54 Закона):

• отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
• распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, – то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог;

4) соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью:

• о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
• об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);

5) предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

6) договор залога в случаях, когда:

• он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
• вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

7) договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) сделки, документы на регистрацию по которым вы отправляете по почте ( п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона).

Что будет, если не удостоверить сделку у нотариуса, когда это обязательно

Сделка будет ничтожной.

Но если вы – за нотариальное удостоверение, а ваш контрагент от него уклоняется, есть способ исцелить сделку. Так, если вы полностью или частично исполнили ее (например, оплатили купленную недвижимость или внесли первый платеж по договору аренды), можно потребовать в суде признать ее действительной. И если суд удовлетворит иск, удостоверять сделку уже не нужно (п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Учтите также, что если сделку (переход права) нужно регистрировать и вы подадите не удостоверенный у нотариуса документ по сделке (например, договор) на регистрацию, то последнюю приостановят. А если вы не удостоверите сделку в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут ( п. 7 ч. 1 ст. 26 , ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Совершение сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью, в частности, с жильем, предприятиями, другими недвижимыми объектами это:

• аренда,
• дарение,
• ипотека.

Все эти сделки подлежат государственной регистрации, именно с регистрацией связывается юридическая сила сделок. Нотариус же привлекается по добровольному согласию сторон.

Нотариальное заверение проводится нотариусом исключительно в присутствии сторон сделки. Нотариус разъясняет права, обязанности, разъясняет, в случае чего договор может быть признан недействительным.

Обязательно нотариус перепроверяет все документы. Особенно, это касается, например, прав продавца, на квартиру. С недавнего времени почти все документы нотариусом изготавливаются на специальных бланках. Бланки имеют специальную защиту, нумерацию, ведется специальный учет.

Например, аренда недвижимости, должна быть зарегистрирована, если договор действует более чем год. Аренда предприятия регистрируется обязательно, независимо от срока договора.

Несмотря на необходимость только государственной регистрации, совершение сделок с недвижимостью на практике проводится через нотариальное удостоверение.

Договор долевого участия

Договоры долевого
участия регламентируются 214 Федеральным Законом. Это самый безопасный договор
на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.

До 01 июля 2019
года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только
дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное
финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков
коммерческой недвижимости стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются
денежные средства на время строительства объекта недвижимости.

Не смотря на то,
что структура договора долевого участия и основные положения определяются в
соответствии с законом, необходимо обратить внимание на следующие условия
договора, которые определяет застройщик:    

Срок ввода дома в эксплуатацию и срок
передачи помещения дольщику.

Обычно
застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен
крайний срок, когда застройщик фактически должен передать вам ключи от
помещения. Данный срок может составлять от 3 до 6 месяцев после срока ввода
дома в эксплуатацию.

Величина допустимого отклонения в фактической площади помещения и
площади по договору.

Процент
отклонения, при превышении которого либо застройщик производит компенсацию,
если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату,
если фактическая площадь оказалась больше площади по договору.

Площадь помещения и применяемые коэффициенты
при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.

Проверьте,
чтобы площадь, указанная в тексте договора соответствовала площади на плане
помещения в приложении к договору.

Сумма и порядок оплаты за помещение.

Законом
предусмотрено что все платежи по договору долевого участи производятся только
после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку,
договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.

Внимательно
изучите приложения к договору.

Приложения содержат информацию
об используемых в строительстве объекта материалах, назначении помещения (важно
чтобы было указано – нежилое помещение), а также в каком виде должен
передаваться объект (наличие стяжки пола, наличие выводов воды и канализации,
отделка стен и прочее). Многие
пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию

Найти
проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную
документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте
министерства строительства http://наш.дом.рф. На
данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика,
наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте

Многие
пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти
проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную
документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте
министерства строительства http://наш.дом.рф. На
данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика,
наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.

Возмездные и безвозмездные

Первая классификация договоров, связанных с недвижимостью, это разделение на возмездные и безвозмездные. Эта система закреплена в Гражданском кодексе Украины на официальном уровне.

Возмездный договор – это соглашение, которое подразумевает оплату за услугу, предмет, недвижимость. Правовыми особенностями такого типа соглашений считают:

1. Платный характер.
2. Оплата – это не только денежные средства, но и другие материальные ценности.
3. Оплатным может быть и договор мены, даже если он не подразумевает доплаты.

Безвозмездные соглашения – это все остальные сделки, которые не подразумевают оплаты. Несмотря на это условие, они всё равно должны быть письменно закреплены, если дело касается недвижимости.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

• купля-продажа;
• мена или обмен;
• дарение или пожертвование;
• завещание;
• аренда;
• безвозмездное пользование (ссуда);
• рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Срок государственной регистрации сделки с земельным участком

   Сделка с земельным участком будет зарегистрирована Росреестром в срок от 3-х до 15-ти рабочих дней. Конкретное количество дней регистрации зависит от того, с постановкой на кадастровый учет производиться регистрация или нет, как поданы документы и т.д. Закон о госрегистрации недвижимости указывает на следующие сроки регистрации:

• в течение 7 рабочих дней, если заявление на госрегистрацию принято регистрирующим органом
• в течение 9 рабочих дней, если заявление подано в МФЦ
• в течение 5 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если кадастровый учет осуществляется с внесением сведений на основании карты-плана территории – 15 рабочих дней
• в течение 7 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если заявление подано через МФЦ
• в течение 10 рабочих дней, если заявление о гос. кадастровом учете и госрегистрации прав подано в орган регистрации
• в течение 12 рабочих дней при подаче заявления на гос. кадастровый учет и госрегистрацию через МФЦ

По каким правилам будет вестись ИЖС после изменений в законе

Многие дачники и огородники помнят, как происходила дачная амнистия, в ходе которой было узаконено огромное количество временных строений, построенных без разрешения. Теперь ситуация изменилась, по новым правилам строить без разрешения запрещено. В любом случае, индивидуальным застройщикам теперь придется пройти через ряд обязательных процедур:

• Приступая к строительству жилого дома, собственник земельного участка должен предоставить в администрацию муниципалитета выписки из ЕГРН, техническую документацию, включая параметры будущего дома, подтвердить также придется права собственности на объект. Документы можно предоставить в МФЦ или отправить по почте.
• В случае получения разрешения, а также, если ответ не пришел в недельный срок, можно начинать строительные работы.
• После завершения строительства, но обязательно в месячный срок, направляется очередное уведомление в администрацию, к которому прикладывается первое решение и квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.
• Утвержденные документы на регистрацию специалисты администрации отправляют в Росреестр, но можно это сделать и самостоятельно.

Если вы не узаконите строение должным образом, или начнете новое строительство без согласования, дом будет считаться незаконным строением, со всеми вытекающими последствиями. Такой дом нельзя продать или подарить без внесения изменений. Если предписание властей не были исполнены в установленный срок, местный орган самоуправления должен принять меры по сносу незаконного строения. В 1-м чтении приняты изменения в Кодекс об админправонарушениях (законопроект № 301854-7), согласно которым за эксплуатацию незаконных строений предусмотрен штраф:

• для физлиц — 2-5 тыс. руб.
• для должностных лиц и ИП – 20-50 тыс. руб.
• для предприятий и организаций – 50-100 тыс. руб.

Не менее жестко будут караться нарушения, связанные с отсутствием реакции на неисполнение рекомендаций чиновников. Штраф для должностных лиц и физлиц, включая предпринимателей, составит 20-50 тыс. руб., на предприятия и коммерческие организации будет наложен штраф в сумме 100-300 тыс. руб.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Возмездные и безвозмездные

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

• денежные средства;
• другой объект или равноценное имущество;
• оказываемые услуги;
• совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Обычные и условные

В зависимости от момента заключения договоров их можно разделить на обычные и условные.

Обычные или безусловные сделки – это все соглашения, в который права и обязанности прямо связаны с самой сделкой и только с ней. Если договор будет подписан, если все важные условия выполняться, то и сделка состоится. Практически все договоры в гражданском обороте считаются обычными.

Условные соглашения – это те сделки, в которых есть какая-либо причина, из-за которой выполнить её сейчас нельзя, и это прямо указано в тексте. Эта причина должна обладать рядом юридических признаков:

1. На момент составления сделки сделать так, чтобы это условие исполнилось мгновенно, нельзя.
2. Это условие может как наступить, так и не наступить, и не зависит от действий сторон на все 100%.
3. Это условие не может нарушать норм гражданского кодекса и других законодательных актов.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых  с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых  расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся

Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.